提升深业新岸线楼盘的整体形象，维护开发商和广大业主的权益，本着公平、合理、互
惠、互利的原则，特对深业补充协议范本提出如下补充意见。知识经验所限，难免遗漏关键
内容，欢迎业主审议、补充，希望深业答复。

1、对补充协议书第二、三、七条的补充意见：
深业新岸线小区（以下简称小区）一切公共设施（包括但不限于地下室、停车场、架空层、
会所、游泳池等）由小区物业管理机构（以下简称管理机构）负责管理，业主委员会没有成
立或者没有指定管理机构期间，由卖方或卖方委托的管理机构进行管理。
小区的一切公共设施必须用于小区全体居民（或小区内有关区域居民）的生活和居住便利之
目的，管理机构可以合理收取费用，但不得以牟利为目的，或在不利于小区多数居民的情况
下，将小区公共设施对外出租、出借，未经小区大多数业主同意，也不得将公共设施为小区
少数居民专用。
卖方将小区非公共设施的物业（含其配套设施）用于商业活动的，应当限定经营方的经营范
围，不得开设给小区环境和居民生活带来严重不良影响的项目（包括但不限于歌舞厅、烧烤
场等）。
管理机构将小区公共设施交给其他单位和个人进行经营的，应当予以必要的监管，并且保证
经营方也能遵守本条规定。
管理机构对小区公共设施进行功能调整的，或者对结构作出重大调整的，应当将方案向小区
业主公示30天，并取得大多数业主或业主委员会的同意。
2、对第六条的修改意见：
对合同附表总平面图中，有关卖方对小区二、三期的规划，以政府批准的规划为准。未经小
区业主的同意，卖方在呈报给政府的申请文件中，不得对合同中明确的规划方案作重大修
改，所谓重大修改是指，调整后的规划比合同中明确的规划不利于业已与卖方签订购房合同
的大多数人员（以下简称业主）。调整规划方案对少数业主造成不良影响的，卖方应当予以
必要经济补偿。
政府批准文件中对小区规划作出重大调整，严重影响到乙方居住条件和居住环境的，卖方应
当予以经济补偿。
3、屋顶外墙使用权等问题：
小区屋顶、外墙使用由管理机构负责管理，所得收益归全体业主所有。管理机构在安排屋顶
和外墙的使用时，不得影响到小区业主的生活和健康。
4、入伙时限及责任：
入伙通知期限不少于3个月，因卖方责任使买方无法办理入伙手续的，按卖方违反合同入伙
期限的条款处理。
5、配套问题：
5.1 幼儿园、学校的标准和投入使用时间：卖方为小区配套建设公立幼儿园和省级公立学
校，幼儿园在小区入伙时投入使用，学校在2006年年底之前投入使用。
5.2 业主子女学位问题：小区内业主子女享受小区配套幼儿园、小学的学位，无须在正常学
费之外支付学位或其他类似费用。
5.3 小区物业管理，房屋维修保养等事宜按《深圳经济特区住宅区物业管理条例（1999
修）》执行。
5.4 除本合同明确的收费外，卖方或管理机构不得向乙方收取不合理的费用，卖方或管理机
构也不得随意增加收费项目。为方便小区多数业主增设的小区居民生活必须的便利项目，双
方另行协商收费标准。
5.5 管理机构或卖方应当在小区内免费为老年人、儿童提供充足的活动场所和便利设施，并
对小区内湖泊、游泳池等公共设施采取必要的安全措施。
5.6 为小区居民人身和财产安全，管理机构应当采取必要、有效的措施。
5.7 管理机构或卖方应当为进入小区或楼内的人员建立准许制度，并免费配备门禁系统和相
关设备，有意向购买小区物业的外来人员进入小区，需要由卖方（或其委托的单位）或管理
机构工作人员陪同。非经业主（或其家庭成员）许可，任何其他外来人员和车辆不得进入小
区或小区内部停车场，未经楼内业主许可，任何其他外来人员不得进入楼内。
5.8 卖方应当在买方入伙时，完成小区必要配套设施建设并投入使用，对于纳入小区二、三
期规划的配套建设项目，卖方应当优先安排不满足现有业主需要的配套项目建设。
6、违约责任：
6.1 签订本合同时，因卖方的原因而使买方没有对所购物业有充分、全面、客观了解的，或
者卖方提供不实信息，误导买方的，买方在签订合同后三年内，或者在卖方影响到乙方生活
质量的重大承诺未按时实现超过六个月的，买方有权提出解除合同，合同终止，卖方应当全
额返还买方已经支付的购房款项和银行利息（按银行住房贷款利率计算）。给买方带来其他
损失的，卖方应当予以赔偿。
6.2 因小区物业存在重大设计缺陷，导致买方不能正常使用物业，或者给买方日常生活带来
重大不良影响的，卖方应当积极采取措施予以补救，无补救措施，或者难以实施补救的，卖
方应当对受到影响的业主予以必要的经济补偿。
6.3 小区公共设施经营者利用公共设施牟取暴利的，管理机构应当予以制止，情节严重、性
质恶劣的，管理机构应当取消经营者的经营资格，并按超常所得予以3-5倍的罚款。管理机
构应当将经营者超常所得和罚款返还缴费人，无法确定缴费人的，归全体业主所有。
6.4 买方因没有完成按揭的原因，需要中止合同的，卖方应当全额返还买方业已支付的款
项。

另外:1)商业裙楼的停车位: 如果该有关停车位在小区外面的地上停车位,我觉得没问题,但是商业
裙楼不应该使用小区地下停车位,否则存在安全隐患. 这一点需要再明确一下.

2)商业裙楼的商用,买方不得干涉:需要补充该商用的原则,象歌舞厅,洗脚城,中大型餐饮,同
时商业单位不能有门直通小区,一定得经过有保安值守的大门.否则,也存在安全隐患.

3)游泳池: 所有权属卖方,我觉得可以接受,但收费标准需要经过业主委员会通过才能收费,
否则,游泳池是KFS做独家生意,收费高的话大家不是很难顶. 同时游泳池不得作他用.
(,还有一项,既然是卖方,其水电应单独有水电表计费,不能与公共用水电混合,否则,收入归
KFS,成本归小区全体业主,就不合理了)

4)第二条,未参与分摊的地下室,停车场,架空层,会所的使用收益权属卖方: 需要明确哪些地
下室,停车场,架空层,会所是没有分摊的,否则,大家如何知道卖方是否有违约? 其次,封闭在
小区里面的上述物业,其具体使用用途需得到业主委员会的过半数同意,同时不得影响小区的
安全,环境及形象等等,

5)学校需明确小区业主享有公立首费的学位.

还有有些收费项目：装修附加费、有线电视初装费、管道煤气初装费等没有说明，希望大家
都来补充一下

内容很好,公正\公平\合理的保证了业主应当的权益...

但是就是秀才遇到兵有理说不清啊...

深业的人NB的很啊, 不满意人家说你可以不签啊..

我有机个同学在报社工作,上周聚会时,谈到当前地产之怪现状,说有可能会找几个有代表性的楼盘给爆暴光,分量越大的越显得呼应政府的政策,我看SY挺合适的,符合条件,各位同学,记得收集证据啊!!!

说真的!!!!!!!

强烈支持，支持！

对《关于规范我市物业服务收费
有关问题的通知》的说明

一、关于制定《关于规范我市物业服务收费有关问题的通知》的必要性
目前我市物业服务收费的执行依据是我局与市住宅局联合下发的《关于下达我市物业服务收
费指导标准的通知》（深价[1997]141号文），及此后陆续下发的若干规范物业服务收费的
文件。这些文件为我市物业服务收费走向规范化、法制化奠定了良好的基础。但是随着物业
管理行业的发展，新情况、新问题不断出现，现行收费管理办法与物业管理行业现实的矛盾
越来越突出，集中体现在：一是对随着物业管理行业发展出现的新的收费方式、业主与物业
管理企业的某些纠纷，没有制度上的依据及保证；二是对现实中存在的不少收费问题，缺乏
必要的规范，查处没有依据；三是现行收费指导标准，存在结构矛盾，因此，有必要对现行
收费办法进行必要的调整。2003年6月，国务院颁布《物业管理条例》，自2003年9月1日起
实施；根据《物业管理条例》的规定，国家发展改革委员会、建设部制定了《物业服务收费
管理办法》，自2004年1月1日起实施。2004年1月17日,省物价局、省建设厅下发了《关于贯
彻实施国家发展改革委、建设部〈物业服务收费管理办法〉的通知》（粤价[2004]22号）。随
着《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》的实施，必须对我市现行的物业服务收费
管理规定进行修改。为此，我局对我市及国内部分城市物业服务收费进行了调研，并与市住
宅局联合开展了物业管理现状及成本调查，同时，召开了物业管理公司和业主专题座谈会。
根据物业管理及其收费的法规、规章，结合我市实际情况，我局与市住宅局制定了《关于规
范我市物业服务收费有关问题的通知》（以下简称《通知》）。
二、《通知》依据的法律文件
制定《深圳市物业服务收费办法》依据的法律文件主要有：
㈠国务院《物业管理条例》；
㈡国家发展改革委员会、建设部《物业服务收费管理办法》；
㈢《深圳经济特区住宅区物业管理条例》；
㈣《深圳经济特区住宅物业管理条理实施细则》；
㈤《深圳经济特区物业管理行业管理办法》。
㈥省物价局、省建设厅《关于贯彻实施国家发展改革委、建设部〈物业服务收费管理办法〉的
通知》（粤价[2004]22号）
三、关于物业服务收费的定价形式
国家发展改革委员会、建设部《物业服务收费管理办法》第六条规定“物业服务收费应当区
分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、
直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定”。省物价局、省建设厅《关于
贯彻实施国家发展改革委、建设部〈物业服务收费管理办法〉的通知》（粤价[2004]22号）规
定，“我省的住宅（不含别墅）物业服务收费列入政府指导价管理范畴，其他的物业服务收
费实行市场调节价”。按照国家和省的规定，我市住宅物业（不含别墅）实行政府指导价，
其他物业实行市场调节价。
四、关于前期物业管理服务费的确定问题
鉴于国家和省的规定，物业管理服务收费实行市场调节价和政府指导价，业主委员会成立以
前，前期物业管理服务收费标准只能通过合同约定。为保证双方公平、合理地确定前期物业
管理服务收费标准，《通知》第二条对前期物业管理服务收费标准的确定作了原则性规定，
即在临时业主公约中约定标准，并向物业买受人明示，并在商品房买卖合同中约定收费标
准。对政府开发的福利房、微利房，由于开发单位的垄断性和房屋本身的福利性，由开发单
位与业主约定收费标准有违公平原则，按照深圳市物业管理的有关法规和政策规定，应采取
招标方式确定收费标准。
五、关于计费面积问题
物业管理服务费的计费面积在物业管理法规、规章中没有明确规定，我局以前的收费管理文
件中也没有相应规定。在实际操作中，一般按房地产权利证书或购房合同标明的含公摊面积
的建筑面积收取。本《通知》规定按此标准收取，但也同时规定委托管理合同约定按套内建
筑面积收取的，从其约定。
六、关于中央空调运行维护费问题
深物价[1997]141号文件正文中没有规定中央空调运行费用是否计入物业管理服务费，只在
附件高层住宅、写字楼物业管理服务费指导标准的备注中规定物业管理服务费不含中央空调
维护费2.4元/m2.月和空调运行发生的水电费，对收取的中央空调维护费的支出范围、使用
与监管，都没有相应的规定。根据《深圳经济特区物业管理行业管理办法》第二十四条规
定，中央空调费列入物业管理成本支出。因此，本《通知》按照《深圳经济特区物业管理行
业管理办法》的规定，对中央空调的费用问题的规定作了相应规定，明确中央空调费用计入
物业管理成本，在物业管理服务费中体现。
七、关于取消物业管理服务收费实行收费许可证管理的问题
鉴于物业管理服务收费实行市场调节价或政府指导价，收费标准是由业主与物业管理公司约
定，根据收费许可证管理的有关规定，不实行收费许可证管理。
八、关于取消优秀小区收费标准上浮问题
深物价[1997]141号文规定允许优秀物业管理单位收费标准可以上浮，规定凡已获得市级
“安全文明标兵小区”、“物业管理优秀住宅区（大厦、工业区）”称号的小区，收费标准
可以上浮5%；获得省级优秀管理单位称号可以上浮10%，获得国家级优秀管理单位可以上浮20%。”我们认为优秀物业管理单位作为反映物业管理质量水平的指标，应在制定物业服务收费标准时考虑，不应当另外实行价外加价。所以本《通知》取消了此项规定。
九、关于装修管理费用问题
对装修管理费，我局与市住宅局《关于物业服务收费若干问题的通知》（深价[2000]41号）
规定不得收取，但物业管理企业对此意见较大。不收装修管理费首先是加重了正常物业管理
状态的管理服务和成本费用的压力，影响了正常物业管理工作；二是由于装修管理是针对每
一业主单一的、不等量的管理活动，利用正常物业管理活动的人力和费用成本，实际上是装
修或大量装修业主对不装修或小量装修业主的利益侵害；三是不收装修管理费可能造成物业
管理单位对装修监管的放弃，从而影响其它业主正常的生活和工作秩序，甚至会造成环境、
房屋和结构的损坏。由于对装修进行管理确实要发生一定的正常物业管理活动以外的管理成
本，而装修管理的费用并没有，也不可能纳入物业服务费的成本构成，所以，现实中我市绝
大部分的物业管理企业都在变相收取电梯使用费、楼道维护费等装修期间的装修管理服务性
质的费用，以达到对装修管理成本支出的补偿。因此，我局与市住宅局在对装修管理现状调
研的基础上，提出可适当收取装修管理费，并规定收费标准。
十、关于住宅楼电梯起始层是否承担电梯运行维护费问题
针对住宅区一楼业主反映是否承担电梯运行费的问题，我局与市住宅局《关于物业服务收费
若干问题的通知》（深价[2000]41号）规定 “一楼为电梯起始点的住户不承担电梯运行
费”。后来，我们又注意到出现了一些新问题，如电梯起始层在二楼，二楼住户是否也不应
该承担电梯运行费？还有电梯起始层在地下停车场，一楼住户是否应承担电梯运行费？经过
研究后，我们认为，为保持政策的连续性，对电梯起始层为一楼的，一楼住户不承担电梯运
行费；电梯起始层在二楼的，二楼住户不承担电梯运行费；而对电梯起始层在地下停车场
的，由于一楼住户存在使用和不使用电梯的两种可能，为了不至于使政策太过复杂，一楼住
户都应承担电梯运行费。因此，统一规定“住宅楼的电梯起始层住户不承担电梯运行费”。
同时，我们对电梯运行维护费进行了专门测算，高层住宅电梯运行成本平均占管理费的比例
约为20%，因此规定不承担电梯运行费的住宅按该物业收费标准的80%交纳管理服务费。
十一、关于几点特别规定
《通知》第十二条“对同一物业管理区域内相同的物业，禁止价格歧视，物业管理单位不得
区分业主身份实行不同的收费标准。”主要针对目前部分小区对特别是政府福利房、微利房
小区对不同业主实行不同的收费标准，有违公平合理原则而作出的规定。
《通知》第十三条“物业管理企业不得向进入物业管理区域为业主提供配送、维修、安装等
服务的外来人员收取包括办证费在内的任何费用。”主要针对目前部分物业管理公司向进入
小区的配送、维修、安装等人员收取办证费用，投诉较多而作出的规定。
十三、关于安居房小区收费问题
《通知》特别强调政府开发的安居房的物业服务收费，适用本《通知》规定。目前我市政府
开发的安居房与其他商品住宅一样开展社会化、专业化、一体化物业管理，但收费标准按深
圳市人民政府《关于安全文明小区经费的通知》规定的统一标准执行。按照《关于安全文明
小区经费问题的通知》（深府[1997]244号文）的规定，“已实行一体化物业管理的小区，
由该小区物业管理单位负责收取和使用综合管理服务费”，“政府福利房、微利房住宅小区
按市政府物价部门制定的标准执行，1997年度，多层住宅按每平方米0.35元/月，微利房高
层住宅按每平方米2.60元/月收取”。自1997年以来，福利房、微利房物业管理费一直实行
统一收费标准，即多层住宅每平方米0.35元/月，高层住宅每平方米2.60元/月，收费标准一直没有调整。该政策的不合理性主要体现在两个方面：一是安居房的物业管理与商品房的物业管理在服务性质、内容上是一致的，安居房物业管理服务的收费办法与商品房实行差别政策，由此产生的问题不符合物业管理法律法规的规定；二是安居房物业管理服务费执行同一标准，不能体现服务质量差异，体现优质优价原则。根据调查的资料显示，由于安居房规
模相差悬殊以及停车收费的补贴不同，目前各安居房小区的物业管理实际成本相差很大，实
行相同的收费标准明显不合理。因此，安居房小区的收费应纳入与商品房物业服务收费政策
一道管理。
十四、关于住宅区物业管理服务收费指导标准的确定问题
本通知规定的住宅物业管理服务收费指导标准是综合考虑我市物业管理社会平均成本、社会
承受能力及比较其他城市收费指导标准制定的。与深物价[1997]141号文件发布的指导标准
相比，其差异主要体现在两个方面：一是对住宅物业的类型划分不同，141号文将住宅物业
划分为多层住宅和高层住宅，本通知将住宅物业管理划分为多层住宅、多层带电梯住宅和高
层带电梯住宅。如此规定是基于以下考虑：1997年前多层住宅带电梯的物业很少，但近年来此类型物业大幅增加；多层住宅与高层住宅在物业管理成本方面的差异，主要体现在电梯运行成本方面的差异；以此划分制定指导价格的标准更为合理。二是对物业管理收费指导标准作了结构性调整，即调低了高层住宅的收费标准，小幅提高了多层住宅收费标准。但如果考虑到以前获得市级“安全文明标兵小区”、“物业管理优秀住宅区（大厦、工业区）”称号
的小区，收费标准可以上浮5%；获得得省级优秀管理单位称号可以上浮10%，获得国家级优秀管理单位可以上浮20%的政策，多层住宅收费标准与现行标准基本持平。具体的调整幅度见下表
物业类型 收费等级  原标准            新标准 调价幅度(%)
基本标准  国优上浮
多层住宅
（不带电梯）一级 1.0            +20% 0
二级 0.8 +20% 1.20 50
三级 0.65 +20% 0.90 38
四级 0.5 +20% 0.60 20
高层住宅 一级 4.5 +20%
二级 3.8 +20% 3.00 -21.1
三级 3.2 +20% 2.60 -18.8
四级 2.6 +20% 2.20 -23.0
新的收费指导标准，是在综合考虑了物业管理成本、社会承受能力及其他地区物业管理费标
准等因素后提出来的。
㈠物业管理服务成本
    我局与市住宅局联合对我市部分物业管理单位进行了成本调查，调查的情况如下：
    1、调查样本的选取。调查共选择了22个调查样本，在物业类型分布上，包括多层住宅
小区11个，高层住宅11小区（楼）个，各种物业类型都考虑了物业的档次结构，低档、中
档、高档的物业数量大体相当；在物业的地域分布上，以特区为重点，兼顾特区外，40个物
业中其中罗湖区5个，福田区10个，南山区4个，盐田区1个，特区外2个。
2、调查方法。调查采取以重点调查为主的方法。调查之前，调查组向各调查点发放了物业
管理成本调查表，先由物业公司自填，在此基础上，各组调查人员下到各自负责的调查点，
通过查对财务报表、会计凭证及原始单据，对物业管理公司自填表的各项数据进行核对。
3、调查内容。按物业管理成本构成细分为16项，包括：⑴管理人员人工费；⑵保洁消杀
费；⑶治安防范费；⑷公共配套及日常维护费；⑸园林绿地养护费；⑹固定资产折旧及办公
费；⑺公用水电费；⑻电梯运行费；⑼中央空调运行维护费；⑽停车场收入及支出；⑾社区
文化费；⑿业主委员会费用；⒀审计及招标费用；⒁管理者佣金；⒂税金；⒃其它。调查数
据来自各公司1999年会计年度的财务数据。
4、调查结果。按照物业管理成本构成的16个具体项目，我们对调查的数据进行了汇总，汇
总时对明显异常的个别数据根据该项目的平均值进行了修正，;在计算“单位成本”项时，
已考虑了停车场收支情况，即停车场的盈余已冲抵了单位成本。各类型物业的成本情况如
下：
⑴多层住宅。调查的多层住宅小区为11个，平均物业管理成本为1.10元/m2.月，其中：低档位宅为0.80元/m2.月，中档住宅为0.88元/m2.月，高档位住宅为1.60元/m2.月。多层住宅的确成本构成请参见附表一。
⑵高层住宅。调查的高层住宅小区（单位）为11个，平均物业管理成本为3.89元/m2.月，其中：低档住宅为2.58元/m2.月，中档为3.82元/m2.月，高档为5.72元/m2.月。较为异常的是东海花园的成本为8.10元/m2.月，拉升了平均成本，如果不包含东海花园，10个单位的平均成本为3.47元/m2.月。高层住宅的成本构成见附表二。
5、物业管理成本与收费标准的比较分析。多层住宅的平均成本为1.12元/m2.月，平均收费
标准为0.77元/m2.月，收费与成本的缺口为0.35元/m2.月，平均利润率为-31.3%；11个多层住宅小区中仅有1个小区的收费标准高于成本，收费不足弥补成本的达91%。高层住宅的平均成本为3.89元/m2.月，平均收费标准为3.59元/m2.月，收费与成本的缺口为0.3元/m2.月；11个高层住宅中收费标准高于成本的有6个，占54.5%，收费标准低于成本的为5个。物业成本与收费的详细对比情况参见附表三。由于物业管理属服务性质，其成本具有较强的弹性，因此，在制定指导标准时，没有完全依据调查的成本制定指导标准。
㈡社会承受能力
2002年深圳人均可支配收入23400元，人均消费性支出17809元。人均居住面积（2002年为24.4m2）,按老收费办法的多层住宅平均收费标准0.8元/ m2计算，物业管理费支出占可支配收入的1%，占消费性支出的1.3%；按高层住宅平均收费标准3.5元/ m2计算，物业管理费支出占可支配收入的4.4%，占消费性支出的5.75%。按新的收费指导标准，多层住宅略有提高；高层住宅按平均物业管理费标准2.5元/ m2计算，物业管理费支出占可支配收入和消费性支出的的比例分别为3.1%、4.1%。
㈢与其他地区价格水平对比
项目 广东省 广州市 珠海市 北京市 上海市 深圳市 备注
多层住宅 一级 不限 不限
0.55 高档住宅实行市场调节价，普通住宅平均0.89 平均
0.6 不限 广州、珠海、上海、北京物业管理收费标准中不含公用水、电费；
二级 0.6 0.75 0.5 1.2

三级 0.4 0.5 0.45 0.9

四级 0.3 0.4 0.4 0.8

五级 0.35

高层住宅 一级 不限 不限 1.2 高档住宅实行市场调节价，普
通住宅平均1.5 平均1.5 不限 广州、珠海、上海、北京物业管理收费标
准中不含公用水、电费；
二级 1.5 1.95 1.0 3.0

三级 1.2 1.55 0.9 2.6

四级 1.0 1.30 0.8 2.2

五级 0.8 1.00 0.7

    按新的收费标准，深圳与北京、上海、广州等城市物业管理费、人均可支配收入(2002
年)的比较情况见下表：
深圳 北京 上海 广州
人均可支配收入 23400 10350 11718 13621
物业管理收费标准 多层 0.9 0.5 0.6 0.7
高层 2.6 1.5 1.5 1.8
物业管理收费标准与人均可支配收入的比值(高层) 0.011% 0.0145%
0.0128% 0.0132%