搜房专访美国最大房企前总裁：多元化不是地产商的好选择！
多元化不是地产商的好选择 70％是负债率的底线
—— 专访美国最大的房地产企业普尔蒂公司前总裁约翰·艾斯·盖勒格http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2005年09月26日10:50 房地产门户搜房网 石小勇
2005年9月24日，美国最大的房地产企业普尔蒂公司前总裁约翰·盖勒格(JOHN.S.GALLAGHER)先生来华，传授美国普尔蒂（PULTE)公司经验。9月25日，搜房网对盖勒格先生及其助手施乐进博士进行了独家专访。
主要观点导读：
业务多元化不是房地产商的好选择
公司债券是融资多元化的优先选择
50％是比较合适的负债率 70％是负债率的底线
中国房价太高了
外资总体对进入中国房地产表现迟疑
判断房地产泡沫的四个指标——房价、租金、空置率、供给需求比业务多元化不是房地产商的好选择搜房网：中国的企业至少从领先的十几家二十几家大企业来看，有的专业于某一个领域，像万达专门做商业地产，万科做住宅；也有一些企业什么都做，但是风险可能会大一些。约翰.盖勒格先生也提到，美国地产商（builder）从事的市场是单一的，商业地产、住宅地产、工业地产等每个领域都清楚分开。对于中国的地产商来说，这些企业做好、做大了以后，多元化是一个可行的选择吗？
约翰.盖勒格：在市场激烈竞争的条件下，房地产开发商或者建造商只能专注于某一个领域，不是说每个人都可以做得很好。市场激烈竞争的条件下，促使企业必然只能在某一个领域、某一个行业做得比较好，而不是在所有的地方做得好。在美国的10大、20大的企业当中，只有一家是既做商业地产又做住宅的。因为商业地产和工业地产完全是不同的管理方式，融资的方式也都是不一样的。
产业集中化是中国房地产发展的必然搜房网：目前的中国房地产企业数量非常多，规模非常小，即使我们常常说的万科等国内最大的房地产企业，市场占有率在国内不过百分之一。从美国市场的经验来看，扩大规模和产业集中化是不是必然的趋势。从您的观察，这种趋势在中国的障碍是什么？
施乐进：这是必然的趋势。如果房地产市场正像我们在美国观察的那样周期性起伏，这是必然的。经过这个周期小的企业就会被淘汰掉，强大的就会发展下来，这是肯定要发生的，实际上是好事情。有时候房地产的行为、运作的轨迹相对于经济的需求而言是被夸大了，有的时候夸大的很大，通过这个周期以后，就把这个水分给挤掉了。
如果说集中化的最大障碍，可能就是在企业兼并当中存在的很多问题——政策上的问题、法规上的问题，我们的房地产企业不能很好地兼并别人，因为兼并了一个企业以后，整合期就需要两年，这个周期太长了，就会影响到它们发展。但是整合作为一个行业的健康发展来说是有利的。
公司债券是融资多元化的优先选择搜房网：当前中国房地产金融的状况是，一般说房地产企业的开发资金60％是来自于银行，甚至于更高，达到70％，融资的一元化一直是个问题。如果要解决融资渠道单一的问题，要实现融资的多元化，从普尔蒂的经验看，哪些是比较好的、优先的途径，比如在基金、信托等方式之间？
约翰.盖勒格：我自己是倾向于发行债券的方式。普尔蒂用了很多的债券，以及上市获取的公共资金。还有是属于比上市公司稍微少的一些资金，那是商业信托基金，还有保险金，还有一些养老基金。
搜房网：如果在中国要使用的话，您首先推荐哪几种？
约翰.盖勒格：我最喜欢的还是有实物债权抵押的抵押债券。
50％是比较合适的负债率 70％是负债率的底线搜房网：刚才您也提到企业过度扩张的问题，美国有些企业出现问题不是因为管理不好，而是扩张太快导致资金运行的障碍。反映这一问题的企业负债率方面，中国有一些好的企业能控制在50％，这是相对比较安全的。按照美国的通常情况和你的经验，负债率控制在多少的情况下，对企业比较健康和安全？
约翰.盖勒格：这是一个非常好的问题。在一年开始的时候，我们希望控制在42％到48％之间；但是在年中的时候应该是58％到60％之间；到了年终的时候，我们就希望在42％到48％之间。这个仅仅是一种指导性的意见。但假如我们看到有一家公司的负债率超过70％以上，这就有问题了，就说明他的资金周转就有问题了。
期房预售也是美国普遍的销售方式搜房网：关于金融风险，最近我们中国的央行提了好多建议，以化解银行的金融风险，为了减低这个风险，中国央行建议取消期房预售，当然这个建议受到开发商的强烈反对，我想知道预售在美国是什么状况？
约翰.盖勒格：预售在美国是很普遍的。现在美国的安全系数比较高，预售在美国的房地产来说是非常普遍的，不是问题。作为一个高度市场化的国家，预售是交易双方达成的约定。政府不会出台法律一概禁止。
中国房价太高了搜房网：中国目前有观点认为，中国的房价过高，其依据是房价和收入比指标，说中国的房价收入比达到10以上，而国际上通常认为3－6之间是比较合理的。用这个指标衡量房价科学不科学，依据这个指标，美国是什么样的？
约翰.盖勒格：美国的房价收入比是4到5之间。依此判断房价是否过高是个很困难的问题，因为每个国家不一样。中国刚刚起步，观念也不一样，人的收入也会不断的变化，而且中国有这样的传统，上一代父母很有献身精神，愿意为下一代多付出一些。老一代人为了下一代过得更舒服一点，愿意用他们的努力为后代购买住房，这个因素就不能光用收入来衡量了。
施乐进：中国人买房子有历史的传统信念习惯，在这个时候他们宁可多付一点钱，为了下一代，把这个房子买下来，在这种情况下，再加上中国的经济收入变化非常快，现在是12％（收入与房价比），说不定一两年之后马上就改变，虽然现在是10％、12％的指标，但是中国人并没有完全申报他的收入，现在维持在这个水平上是比较安全的。为什么？因为假如太高的话，假如市场出现波动，老百姓付不起这个房子，就会把这个危险性大大的提高，如果他们失业了，经济上出现问题了，付不起钱，在美国银行马上把房子没收，这样你就流落街头了，银行就会出现坏帐。
从我本人来讲，我个人认为中国房价确实太高了。因为从收入——假如这个收入是准确的，收入和房价的比相差这么大，从和美国的比较，假如永远保持这个水平，如果我们中国有这个能力在未来十年持续保持这样的经济增长速度，10％的经济增长速度，再出现房地产低谷的话也没有问题。但是假如中国出现经济增长低潮，有很多人失业的话，就会看到10％的价格（年收入占价格比10％——注）对我们有极大的危险性。
外资总体对进入中国房地产表现迟疑搜房网：最近这几年美林、摩根大力进入中国的房地产，尤其是上海，他们通常是整体购买某一个物业，您怎么样看待外资进入中国的这种方式？施乐进：美林和摩根他们愿意承担这个风险，他们进入中国十几年的历史了。美国的金融行业认为，在中国搞投资风险是非常大的。美林、摩根对中国的投入本身说明，他们在美国的投资银行中，是更愿意承担风险的那一部分，再加上他们在中国有一二十年的历史了，他们愿意承担这个风险，因为这个投资回报率非常高。根据我们的了解，美国大部分的金融投资机构，虽然现在逐渐关注中国的形势，但是他们大多数还是保守的，稳健的在谈，但是他们还没有实质上进入中国。
搜房网：这种观望的原因是什么呢？施乐进：中国的风险太大，特别是政策上的，再加上汇率的问题、操作的问题、文化的问题，这些问题对于他们来说是非常困难的。他们不理解，首先是政策上的差异，其次法律上的差异、汇率的差异，不知道走向会什么样。他们认为人民币升值不升值不是由市场控制的，是由政府控制的，现在他们没有办法预测，这就有很大的不稳定性。
外资进入中国房地产关注房地产本身的升值，无关人民币升值与否
搜房网：如果排除这种汇率的不透明性，人民币升值是否会影响外资进入中国房地产的进程？
施乐进：目前来说外资进入中国房地产跟升值不升值没有什么太大的关系。他们希望能够理解你，掌握你更好。实际上，外资进来以后，他不关心你有没有升值，也不希望通过人民币升值赚钱，而希望在业务上赚钱。外资真正的投资物业，就关心物业本身升值的部分。
中国房地产开发的社区公共设施建设超越美国搜房网：如果现在让您总体评价一下目前的中国房地产，你的印象是什么？
施乐进：中国发展的速度快，进步也快，各方面的质量也好，户型也好，开发的技术各方面提高得非常快。但是他们存在着很多质量上的问题，应该说从房地产整个行业来说，还是在非常初步的阶段，例如不搞内装修，节能性非常差，而且卖房子属于批量化的，能源消耗非常大。同美国的成熟状况相比还是存在这些问题。
搜房网：您怎么评价中国的领军企业？
施乐进：中国的房地产存在着非常多的优秀企业，管理、楼盘质量非常好。很多楼盘小区的建设超过了美国，不光是一幢房子，小区里面有很多设施。美国强调单体的建筑，公共范围的部分做得比较差一些。这部分也是发展商在做，但是没有中国人做得这么精巧。因为中国人考虑到不同社区的活动，他们在一起聚集的时间，有小孩在一起玩，还有大家一起娱乐，打篮球、打乒乓球，老年人互相可以走动，还有一些公共设施，比如幼儿园等等，还有周围的物业管理等做得非常好，应该说超过美国。
判断房地产泡沫的四个指标搜房网：最近斯诺和格林斯潘关于美国房地产泡沫的问题有激烈的辩论。您在美国很长时间，您看来这个问题真的很严重吗？如果美国房地产泡沫破灭的话会对美国经济造成严重影响吗？
施乐进：从我们旁观者来看，美国的房地产泡沫是非常严重的。如果美国房地产泡沫破灭非常有可能对美国经济造成严重影响，这跟当时的因特网出现的泡沫问题非常相象。
搜房网：对于房地产泡沫，美国的产业通常怎样判断？
施乐进：一个是房价收入比，另外是售价和租金的比，还有就是空置率。总的来说，第一个是售价，第二是租金，第三是空置率，还有就是供给需求比，可供资源是多少，需求是多少，如果空置量多于需求的话，那就有问题了。
搜房网：对于中国房地产是否存在泡沫，中国存在激烈的争论，有人说中国有房地产存在严重的泡沫问题，你怎么看？
施乐进：中国的很多问题是由政府控制的，就是有泡沫，政府可以调控，有泡沫也不会对中国经济产生太大的混乱。上海的房地产泡沫因为政府的控制没有让它破裂。如果不破灭的话，就是买的人少一些，不会给经济造成太大的麻烦。一个是有泡沫，一个是泡沫有没有破裂，这是两种不同的情况。
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