取消预售是时间问题
[center]他山
对于央行公布的《2004中国房地产金融报告》中的“取消房地产预售制度”的争议，深圳的声音比北京、上海弱很多。深圳发展商除万科的郁亮在媒体的紧紧相逼下发出 “现房销售对于大开发商考验更大，万科一直在积极寻求应对的办法。”的声音外，大部分发展商拒绝在这个问题上发表自己的观点，尽管８月１9日，深圳国土局已宣布目前不“取消预售”。昨天，我们与深圳的几位业内人士就此问题进行探讨，在座的多数人对 “取销预售” 是抱支持态度的。
■ 地产博客的观点：“预售制度”需要保留，但要改革。
一弘是“取消房地产预售制度”争议开始后，深圳最早在网上发出声音的地产博客之一。他认为预售制度要保留，如果现房销售的话，很多开发商会倒闭。半求说，房地产行业是一个市场，市场基本特征就是一个竞争，有优胜劣汰，但目前的房地产行业恰恰不是这样。优秀的不能迅速壮大、差的也不能淘汰掉，所以有些企业很差的也可以苟延残喘。这最根本的原因就是预售制度。
半求认为，预售制度实际上是培育了一个不太健康的市场机制，这个机制就是没有淘汰制度。好的不能鼓励、差的不能淘汰掉，如果说没有淘汰，没有优胜劣汰，这个市场就不健康。从这个角度，如果逐步取消预售对行业健康有很大帮助。但是实现这个目标应该是3－5年的事情。综合其他网友的意见后，地产博客的观点就应该是：“预售制度”需要保留，但要改革。
■ 代理公司观点：预售可以不取消
深圳的发展商对此表示沉默，但代理公司的意见与北京发展商的意见基本一致。置业国际总经理姜树荣是反对取消预售制度的。他说，预售已经在国际上很流行了，在加拿大、美国、香港等等发达国家和地区都有预售。他认为现房销售有两点不好：第一，卖房销售周期大部分都要9个月到1年，如果现房销售的话，9个月到1年的房子已经有一个折旧，更加难卖了。而且在深圳很多货尾都要减价来卖的；第二，如果现房销售的话，发展商会损失一些利息上的成本以及资金回笼也会慢，所以成本也高了。成本加到发展商，发展商会转嫁给市民。
《取消商品房预售制度可行性研究报告》的课题，世联地产在一年之前就开始研究。负责该课题研究的邢柏静介绍，去年年底广东省建设厅考虑要不要取消预售制度，他们发现投资特别多，全省有700多件投诉案件40％多都是跟预售有关，比如货不对版、虚假广告、一房多卖的现象，但他们认为是不是取消预售后就会改善。世联的研究认为：预售制度还是必然要存在一个东西，至少目前起到30－35％的融资渠道，将来融资渠道健全的时候，可能这个功能就会弱化。
■ 商业银行的观点：预售制度是银行贷款风险的隐患。
在探讨这个问题时，招行个人信贷部副总经理严学旺的观点基本与《2004中国房地产金融报告》的思想一脉相承。结合深圳的实际情况，他说，预售制度确实带来一些具体的问题，使得我们消费者可能会不供月供，甚至与开发商打官司。在招商银行实际运作中，也有个别分行确实遇到这种情况。开发商在预售过程中承诺的比较好，但是实际交的房子没有兑现，很多相应的东西达不到要求，有一部分购房者就出现了罢月供的情况，所以他觉得预售制度确实给银行贷款带来一定风险的隐患。
既然深圳国土局宣布不“取消预售”，那么，从规避这个问题的角度来看，严学旺建议要加强预售制度过程中的一种管理，对开发商的资质、开发的过程、销售过程来一个全过程管理，对一些资信不好的开发商，对开发商的管理应该有一个退出机制，不合适的、信誉不高的，要么限期整改、要么退出。如何要管好这个预售制度，把这个制度用好、怎么规避风险这是一个非常重要的问题。
■对该话题的预期结果：取消预售是时间问题
04年9月初，市场盛传央行“十一”期间可能加息，周小川9月6日到沪参加伦敦金银市场协会2004年全球贵金属年会时，直截了当地回答了关于加息的提问。他说，目前讨论加息或采取更进一步的措施还为时过早。他辟谣说目前市场有关“十一”国庆期间央行可能加息的传言只代表市场观点，不代表央行观点。10月29日便传来央行首次加息的消息。他山认为，本次建议“取消预售”的声音，与当时加息辟谣比较类似，所以，央行与建设部之间，两种角色的争锋相对，像表演了一场双簧，这可能是政府发出的即将“取消预售”的信号。
他山认为，取消预售是时间问题。半求谈到取消预售应该是3－5年的事情。这个预期太悲观，这种预期的可能性与今天雷厉风行的深圳政府的风格不吻合。既然预售制度存在这样那样的问题，既然深圳基本达到“准现房”的销售阶段，既然深圳的房地产市场像政府预言的“运转正常”，“供需基本平衡”，“基本没有泡沫”，那么，在今年底，或者06年初的某一天突然出台“取消预售”的文件完全有可能，就像2005年3月30日出台“封杀认筹令”一样，让人措手不及。
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取消预售是时间问题
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