当深圳城市建设不断西移的过程中，宝安中心区以“深圳21世纪高标准、国际化、花园
式的滨海新城”为目标，已经在深圳占有举足轻重的地位之时，片区房价更是一路飚升，成
为深圳众发展与潜力片区中最执牛耳者之一。
★ 核心宝安中心区，乃重中之重
由于宝安中心区核心片区（即最早确定的宝安中心区范围内），已经满足不了深圳西部
经济与城市化的扩张需求，所以，宝安中心区又继续西扩，并将西乡之幅员揽在麾下。今天
在市场与媒体频繁露面的宝安中心区概念项目，多数已经是在西乡境内。
而核心宝安中心区，一方面住宅建设已经告一大段落，剩下可建住宅项目在土地资源形
势逼迫下，多数价格将是非富即豪；另一方面，宝安政府鉴于宝安中心区的战略地位已经超
出先前之设想，无论对于区域领导、还是在整个深圳以及对于珠三角的影响，都已经提上更
高的高度，所以，早在去年，核心中心区已经砍掉一些原住宅项目规划土地，进一步提升写
字楼、商业比重、地位，以使核心中心区真正发挥起区域龙头与在深圳重要的西部次中心新
城领导地位。
所以，泛宝安中心区固然价值与潜力得到大力挖掘、提升，但是作为核心中心区的地
位，更是重中之重。环顾核心中心区，已建成和将建之住宅，基本上是以中大户型为主，接
下来的有限资源更是朝大户型化方向发展。这里要解释一下，虽然去年深圳已经开始执行
90/70政策，但是仍有一些住宅已经提前报了规划，所以开发方向仍是中大户型；政策之后
报的规划，现在深圳地产界已经形成对策，拼接型户型已经和将陆续出炉，成为楼市的一个
主旋律，这种户型主要是为拼接成中大户型服务的，所以不能称是严格意义上的中小户型。
★★ 新就业中心将形成，小户型历史地位需要重新评估
今年7月1日，深港西部通道即将开通；今年年中，宝安大道即将贯通特区与宝安中心
区；2009年，地铁1号线将延伸至西乡；2011年，地铁5号线也将穿越宝安中心区；以及滨海
大道、沿江高速的建设等；还有大小铲岛物流基地、机场航空港双港经济，都在加速促进深
圳西部城市次中心的繁荣与富强。总结就是，在深圳西部南山、宝安，一个新的、强势的经
济增长点与就业中心正在形成，因此对区域内的住宅需求将会更为强劲，其物业价值与增长
潜力也是因此需要重新评估。
一个核心的经济区域与城市中心，对于住宅的需求是全面的，而不是现在偏中大户型化
发展。去年90/70新政以来，市场上大户型潜力将越来越大的声音一时变得甚为单调，中小
户型因此颇受委屈。笔者以为，在深圳房价居高不下、房屋总价更是高高在上之严峻形势
下，对于深圳的最可能出路就是“学习”香港小户型化。所以，未来深圳三级市场交投最活
跃的应该是中小户型，需求，同时也决定着成交的价格、价值与潜力。
而对于正在演绎中的深圳城市次中心的宝安中心区而言，由于楼盘发展过偏中大户型，
追求大户型利润化（当然对于商人无可厚非），所以片区内保有和发展中的中小户型数量和
比例都较小，尤其小户型更十分奇缺。因此，片区内小户型价值潜力非常可观，未来成长水
平不会弱大户型多少，甚至可能超越那些普通大户型单位。
对于小户型而言，除了楼盘本身的质素外，在片区中的区位、交通、商业、休闲等配套
都很重要，并且非常重要。小户型的置业者多数是年轻人，年轻人好动，交际比较广泛，正
常上班比例高，因此对以上条件都非常需要。满足了自住者的需求，自然就满足了升值的基
本要素，对于投资者而言，是一个道理。
★★★ COLOR社区，奇缺中浮出的意外惊喜
这两年宝安，尤其适合小户型的核心宝安中心区，我们已经鲜有听到有新小户型楼盘
“新鲜出炉”，与动则大户型的楼盘主流市场相比，小户型就快象是“大熊猫”一样变得珍
稀了。当然，90/70后的主流是中小户型，但那些将可能是“变种”的大户型，与较纯粹的
小户型有多少实质联系呢？更何况，核心的宝安中心区已经真正是洛阳纸贵，在这个宝安第
一地段，过了这村，还有那店吗？
近期，忽然有人注意到与核心宝安中心区一路之隔的宝安大道北侧，一个正在建设中、
随时可能发售的项目，竟然是一个较纯粹的小户型楼盘。于是，中粮地产开发的COLOR（卡
罗）社区让人意外、惊喜地浮出了水面。该小户型楼盘地段之妙，大致可以先行总结三、四
点：位于今日核心宝安中心区商业最繁华地段；位于中心区两个地铁口之间，均不过十分钟
左右路程；与年轻人最喜欢运动的特性如此“巧合”地吻合——右前方就是中心区的游泳
馆、体育馆；项目后方就是107国道以南的老商业区，生活方便上新不如旧，已让深圳很多
人有此感受。如此肩扛两头之繁荣，在核心宝安中心区，可谓绝无仅有了。
这是一个很值得关注的小户型现象，也是一个很稀缺、殊有价值的小户型项目，因此非
常值得进一步跟踪、关注它。欲知后事如何，且听下回分解。
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宝安中心区，小户型迈进历史新高度！
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