6月6日下午2：30－5：30 深圳·东部蓝湾的现实和梦想——盐田全新价值研究峰会

【活动名称】：深圳·东部蓝湾的现实和梦想——盐田全新价值研究峰会

【时间】：2007年6月6日下午2：30－5：30

【地点】：田面 花园·格兰云天酒店二楼会议厅1

【目的和要求】： 依据盐田区域及相关楼盘整体推广计划，围绕“深圳东部财富海岸大展蓝域宏图”的主题，在推出盐田置业问卷调查报告的基础上，通过公共媒介平台，发布专业机构关于盐田片区的研究报告，并集纳各个视角的评判意见，充分挖掘、全面审视这一区域的价值，传导盐田未来发展的权威性声音，以有效推动对于盐田开发和置业的积极引导。

【议程】：1、主持人致辞。（3－5分钟）
          2、公布盐田置业问卷调查获奖名单，颁奖。（3－5分钟）
          3、星彦总助刘莹发布盐田片区研究报告。（25－30分钟）
          4、盐田片区开发商代表发言。（60分钟）
          5、社科院高海燕主任讲话。（15分钟）
          6、媒体代表发言及提问。（20分钟）
          7、专业人士、民间代表（获奖人员）发言。（20分钟）
          8、剑客代表发言。（20分钟）
          9、星彦地产总经理发表讲话。（3－5分钟）
          
【主持】：特报地产负责人  王月华

【组织机构】：主办——深圳特区报 星彦地产  
              深圳市社科院地产与城市营运研究中心    
              媒体支持——深圳商报、深圳晚报、晶报、南方都市报、中国房地产报
               网络媒体支持：搜房网、新浪、搜狐等等
       
【拟邀名单】：马泽琪  冠懋地产总经理
              李莫明  鹏广达副总
              李宁    花样年营销总监
              方勇    东海成投资总经理
              孙怡中  赛益房地产总经理
              万科地产代表
              中海地产代表
              华侨城地产代表
              联泰地产代表
              王月华  特报地产部负责人
              玄伟东  特报地产版主任
              李莉（或陈聪）特报地产部记者
              李忠辉  商报地产部主任
              贺立立  晚报地产部负责人
              胡春    晶报地产部负责人
              沈永淳  南都地产部负责人
              杨磊    FD网CEO
              周学军  FX网研究与发展部总监
              王方    搜房网博客频道总监
              傅建辉  搜狐首席代表
              刘轩    新浪栏目主持
              深晚一兵  地产剑客
              蓝海      地产剑客
              图腾镜    地产剑客
              瑞桥      地产剑客

王月华：各位领导，各位来宾，各位尊敬的地产商和媒体朋友，大家下午好！“深圳·东部蓝湾的现实和梦想——盐田全新价值研究峰会”现在开始，首先向大家介绍出席今天会议的嘉宾，他们是社科院的高海燕主任，星彦地产的路莹总经理，出席今天峰会的还有各大地产商，冠懋地产、鹏广达、花样年、东海成投资、赛益地产、万科地产、中海地产、华侨城地产等等的嘉宾。今天的研究峰会是由深圳特区报、社科院、星彦地产联合主办的，我们在这个时候讨论盐田的全新价值研究这个话题，大家一定会问为什么？深圳的地产界现在非常之好，楼也非常好卖，为什么盐田地产还要讨论呢？大家都知道，盐田地产相比其他区域的地产形成一个鲜明的特点，这个时候盐田地产的推动正是时候，而且大家都知道现在深圳的地产太好卖了，太好卖是不是一件好事？太好卖会不会给我们留下隐患？在探讨这个话题的过程中很多地产商包括专家都在讨论深圳的房子太好卖是不是一件好事？因为太好卖会留下几个话题，一个太好卖会留下很多隐患，现在房价这么高，还这么好卖，现在买不到的人会抱怨你，买得到的人会挑剔这么高的价格入住以后怎么样？还会挑剔你的装修质量、物业质量等等，我们在这个时候讨论盐田全新价值的发现就是为了为将来而谋略，就是要告诉大家提前舒缓将来有可能出现的矛盾，把价值的发现和提升，让买家觉得值得，让买家心平气和，最后有一个和谐的房地产市场。
    接下来我想给大家介绍一下，今年春交会期间星彦地产和特区报联合发起了盐田置业调查，引起了广大关注，5月1日我们特区报也发了一些报道，将讨论引向了深入，也就是说盐田的置业状况和地产状况调查已经开始启动了，这项调查活动既受到了专业人士的重视也得到了广大人员的参与，为此我们设立了抽奖活动，今天我们将获得一等奖和二等奖的两位代表请到现场，他们是骆飞（音），还有一位是朱敏（音），下面有请星彦地产领导为两位获奖者颁发奖品。
    下面有请星彦地产总经理助理刘莹发布盐田片区的研究报告，大家欢迎！

刘莹：各位来宾，各位同业大家下午好，下面的时间由我代表星彦地产顾问公司就盐田区域的市场做一个简短的汇报。我们在春交会上做了一个一千份的客户调研，作客户调研问卷梳理过程当中我们发现盐田区的区域价值严重被低估，除盐田以外的客户只有5.5％到盐田看过盘，绝大部分人对盐田的认知度高度集中在休闲和度假这一块，而购房的时候根本想不到盐田区的，另外我们在调研中也发现，有71％的人在“可能到盐田置业”这个问题中选择在梅沙片区置业的，也同样印证到大量的客户群体认知盐田只认知了梅沙区域，梅沙区域在客户心目当中是一枝独秀，而其他的片区比如沙头角区域就变成了灯下黑的症状，盐田区整体价值是被低估和掩盖的过程。

从价格方面我们通过调研发现，单价在12000元/平方米的时候有60％的客户会考虑到盐田区购买两房到三房的产品，而单价上升到15000以上的产品只剩了1/4，客户心理价位对于盐田区来说是远远低于市区的，在客户心目中盐田仍然是郊区的概念。由于可选择的项目太少，市区客户的购买力从目前的市场状况来看大量的是溢出的过程，需求量非常巨大，许多邻近市区的区域，比如龙华、宝安甚至像布吉、横岗这样的一些区域的房地产项目都将目标瞄准了市区的客户，宝安中心区从2005年起国际西岸这个概念已经深入人心了，龙华中央生活区的概念已经被市场认可，甚至包括东莞、惠州还有珠海的2小时生活圈现在已经被以深圳为首珠三角的客户认知，而盐田拥有十分优美的山海环境和宜居的城市生活氛围的一个区域反倒除了梅沙片区以外，因为项目的量不够，而且也比较分散，所以整个区域的价值没有得到很好的传递和宣传，结果就遇到了酒香却怕巷子深的结果。

我们这次调研的目的就是通过对盐田区域地产价值的重新梳理和研判，希望能够从中找出思考盐田区域市场发展的方向，这是星彦的研究模型（幻灯片），星彦认为城市规划、区域资源条件、产业的基础、客户的生命周期、社会变迁和市场趋势，这六个因素是决定区域发展的六大关键因素，而最优路径选择是必须遵循区域属性和客户流向同时交叠的原则，我们试图找出哪些因素的变化将对盐田地产的提升带来最有力的支撑，我们的研究结论是区域属性中心化、港口转型、城市新高段住宅的开发以及盐田海生活主流时代的氛围，这四大价值最终裂变成为盐田地产发展的新基础。

首先讲一下对盐田区域属性中心化的判断和理解，我们认为区域属性是发挥项目客户价值杠杆效应非常重要的支点，目前深圳仍然处于中心化的进程过程当中，各个区域中心化过程是不一致的，城区生活的价值依然处于地产价值普及当中的前端地位。在这样的一个背景下，越是趋向中心化的区域，其项目规划定位对于实现价值的边际效应是越大的。

刘莹：下面我们拿盐田和龙华这两个区域来进行横向的对比，从中我们可以发现一些规律性的东西，这一张表大家可以看到从02年到今年5月份，我们把三个区域项目的价格情况在这里做了一个罗列，我们在这里可以很清晰的发现，2005年和2005年之前盐田港、沙头角这两个区域新盘的价格一直是高于龙华区域的，而到了2006年，龙华在客户心目中的区域属性上真正已经划入到中央生活区的范畴之后，在中心化的价值杠杆效应下，龙华新盘的价格一举越过了盐田这两个区域，并且有继续扩大的趋势。在龙华中心化的进程过程中，我们认为除了城市规划外，交通的改善、通路的变化在这个过程当中起到了非常关键的作用，在2005年福龙路的动工这样的利好，2006年南坪快速和梅龙路开通的利好，都为龙华地产2006地产价值加速提升带来了非常大的推动作用。我们在这张表上可以看到梅龙路开通前龙华基本价格是在7000元以下，而开通以后新盘跃升达到一万以上，这样的拉升速度是靠通行改变的。梅龙路开通之后我们感觉是在新城区行走的感觉，福龙路动工之前圣莫里斯和星河丹堤这两个项目是郊区豪宅的概念，而在福龙路开通之后这两个项目已经变成城区豪宅，我们认为交通的改善是区域中心化的重要因素，这是我们首先得到的结论。

我们看一下盐田离中心到底有多远，龙华已经在开始享受中心化的价格杠杆效应的利好了，而作为深圳经济特区四大行政区属的盐田离中心还有多远呢？我们还是拿盐田和龙华进行比较，以前从福田到盐田和到龙华的距离基本上是一样的，坐车都要一个小时到一个半小时，而现在因为交通通行的改变，现在到龙华基本上在30－40分钟之内，而我们去盐田还是需要一个小时到一个半小时。我们在春交会的调查结果有60％的市区客户能够接受上班通行时间为30分钟之内这样的时间，可以说“30分钟”就是城市中心的边界，所以龙华进入了中心，而盐田离中心还有30分钟的距离，这是今年底要通车的盐田第二通道的图，盐田第二通道是今年年底预计通车，我们可以说这是一条黄金大道，将改写盐田区的价值属性，从60分钟到90分钟这样的一个距离，演变为30－40分钟的距离，从时间尺度上讲盐田因为有了这样一条黄金大道，它将进入深圳中心的排列。

据我们这次的调研和在网上查到的数据显示，深圳每百户家庭的私车拥有量达到了21部之多，交通改变之后邻近盐田的福田、罗湖的有车一族将首先会有可能抢滩盐田，掀起大规模置业盐田的第一波高潮，大家可以在这张图表上看到（幻灯片），这也是我们在这次春交会问卷的调研结果，盐田居家氛围的魅力对于市区客户还是非常具有杀伤力的，据我们春交会的调查，到盐田去看过楼盘的客户倾向于在盐田购房的比例达到了55％，他们被盐田深深吸引，主要是因为它综合了城市的氛围、山海的景观以及它自成一体的配套。所以我们认为交通改善以后盐田楼盘的市区客户比例将会有大幅提升，当然其中的关键是要如何使客户迈出到盐田看房的第一步。

刘莹：关于港口对于地产的价值作用，未来在盐田港转型升级的过程当中，港口在地产价值中将起到较大的支撑作用，下面我想就这个命题做一个深入的阐述。这是我们从盐田区拿到的一些数据和资料，盐田港是我国重要的集装箱枢纽港，在2006年它的整个吞吐量是886万标箱，占深圳港近一半的市场份额，而深圳港除了海运港还包括空运港和陆运港的概念，它的腹地珠三角区域是中国目前最具竞争力、最具活力的制造业制造基地之一，昨天晚上我和东海成的老总吃饭的时候他们告诉我单从单标箱的统计口径来说深圳的盐田港已经排在全国第一位，超过了上海整个港口的吞吐量。货物运输以及国际物流、加工制造业已经成为这个港区最重要的产业之一，目前盐田港正在处于由第二代港口向第三代港口转型发展的阶段。这个表上大家可以看到在世界港口发展的阶段，从第一代到第四代的发展过程，第三代的港口功能定位是国际物流中心，就是我这里标红线的一部分，除了作为海运的必经通道，它还有进一步提升有形商品的集散效应的过程，还具有技术、资源、物品、信息、集散于一体的物流功能。第三代港口的处理主要是货物的集装箱处理，服务的主要对象是班轮的联盟，是国际海路间物流通道的重要枢纽和节点，是国际性的商务中心和信息中心。下面让我们来看一下第三代港口的三个典型样板，香港、新加坡和荷兰的鹿特丹。这是香港维港和葵涌货柜码头的图片，港口是香港的经济命脉之一，货运量80％是由港口处理的，其中葵涌的货柜码头已经占全香港港口吞吐量的59％，接近6成，已经达到绝对垄断的数值，其物流行业的相关度是非常高的，一条龙的服务在整个香港港口里是价值量最高的一块，各公司有如一个有机的整体，业内是互为互补的。这是新加坡港，新加坡这个国家是一个因港而兴的国家，实行自由港的政策，从它建国开始为客商提供方便和优惠，培育港口物流链、港口与加工业联合发展，形成了在港区的物流中心、配送中心，它的整个物流服务形式也是非常多样的，提供了IT、物流、供应链解决方案和海域等多种增值方案，正是因为这样的港口价值才使得新加坡在今天依然是重要的战略国家地位。这是荷兰的鹿特丹港，它是世界上最重要的货物处理港口，其配套设施非常齐备，提供了储运一条龙服务，主要的产业核心是配送中心，还有包括炼油、化工、食品等方面的贸易储存加工以及运输的功能。