香港10年，如何调控房价！深圳十年，如何调控房价！


    5万元/平方米的普通住宅均价，香港房价高吗？对比深圳，这也许是一个高价，但想象
一个600多万人口的世界金融中心城市，一个集中国之力倾心携助的东方明珠城，这一房价
只能说合理，它还有上升空间。


    香港十年，走过了无数风风雨雨，香港房地产，也逐渐恢复了往昔繁荣，在香港地产持
续发展的同时，特区政府对房价的调控做到了事必躬亲，锱铢必较。在一个国际性都市，房
价调控是社会问题，而不是房地产业界的问题。以香港为例，可以看到它在调控房价上做出
的种种努力，这种努力值得各地城市认真钻研学习。

    房价的首要因素是土地，土地利用的好坏，从中可以看出房地产发展是否健康，房价是
否合理。香港政府首先是严格控制土地，每年批地有节制；其次是土地利用最大化，与深圳
相比，大约香港每平方公里创造的GDP是深圳的数十倍；再次是土地拍卖不封顶，富人可以
无限制价格地拿地。

    土地是政府的，同时也是香港人的。对于买不起房的人来说，香港政府建设大量公屋，
让穷人有所居。值得注意的有两点：一，政府认为穷人不能长期依赖公屋，必须自我奋发，
努力挣钱，早日过上好日子；二，富人反对无限制建设公屋，这样必然影响房价。香港的公
屋只能看成是穷人过渡性的住宅，而不是接济房。

    对于有钱的财团、基金、热钱等，香港政府自然出台了严格法律，防止其炒房，比如税
收法律，香港税收有一大部分来自于房地产的财团。此外，香港慈善机构众多，慈善制度、
法律也健全，执行力强，完全能慈到实处，这样富人勇跃捐赠，奉献爱心，房价自然调控不
少。

    最根本的，香港是一个法制社会，一切出发点来源于法律的公正性，以法律为依据，而
不是以各种调控为依据，这样香港的房价自然处在一个合理、合法的运行状态。


    深圳十年，谈不上沧海一笑，但房价足已笑傲江湖。虽然普通住宅房价直逼2万元/平方
米均价，不少台湾人也认为深圳普通住宅房价将会达到3万元/平方米，但反过来看，对于一
个欣欣向荣的年轻城市，没有理由不让它迅速成长发展，房价上涨有其必然的合理性。问题
是政府如何调控房价，如何实现社会公平。

    深圳房价不断上升根源也许在于最初的土地拍卖，拍地行为是千百年来中国土地制度的
第二次革命，第二次解放。第一次是1949年解放后农民拥有了土地，解放了生产力，第二次
就是深圳率实行的土地拍卖，解放了土地本身。这是社会进步的象征，永远可歌可泣。

    深圳十年，围绕着房地产发展也经历无数波折，近年来尤其令人困惑。一方面，政府各
种调控层出不穷，另一方面，事与愿违，房地产处于一种畸型发展状态。其实，政府是在不
断规范交易行为，因为行为本身有法律漏洞，但最终规范的是一种交易秩序，而不是交易制
度本身。交易制度最终的发展必然会出现两个极端：一是合法性，健康完善地发展；一是非
法性，推翻重来。

    交易行为本身的完善永远是纸上能画出来的种种框图，深圳目前最缺的并不是交易行为
本身的完善，而是社会公平机制的法律化。谈到公平，并不是光说穷人要有吃有住，要上公
学，这就问题简单化了。社会公平机制除了有穷人问题，还有土地的利用率、税收制度、慈
善制度等。没有这些相应的法律及执行，房价调控永远是纸上谈兵，越谈越燥。

本贴 水天一剑 于2007-8-31 21:31:57 编辑过，共被编辑过1次