李耀智：尊敬的施永青主席，各位发展商嘉宾，各位媒体，各位同事，早上好！首先我来解说一下到底2007年整个深圳的市场，包括二级市场、三级市场、土地市场到底发生了什么变化。现在就好像今天天气一样，都是非常寒冷的，到底2007年怎么样了？我做一个简单的总结。

从政策方面，其实从2005年政府从05年6、7月份国六条到06年国八条，到07年真正出现金融政策，其实从07年来说，政策方面对中国房地产，包括深圳房地产是最大影响的。我们可以回顾来看，07年7月份出了港澳台、外籍人士在深圳买第二套住宅已经不允许了，也不能买工商物业，这仅仅是第一个震动。

到9月底，国家银行已经公布了把银行放贷收紧。我们可以从一些成交量来看，从以前高峰的时候平均每天成交量200、300套到现在已经只有50套。我们可以看到一手市场低迷也慢慢波及二手市场的成交。包括到年底我们很多同业、代理商已经关门倒闭，所以我们说07年政策的影响是非常重要的。

看完政策方面，我们看看土地市场。03年政府把很多土地正式公开来招拍挂，可以看出每一年土地平均成交从03年1997到07年最高峰平均拍卖土地价格已经超过3800元。

可是从成交量来看07年只有44万平米拿出来成交。这44万，其实政府应该是从07年总共拿了48块土地拍卖。可是已经将近有20块土地是流拍的，还有都是集中在年底、上半年的。我们可以看见上半年其实大家都是根据整个深圳房地产一样，都说热火朝天，很多拿出来的土地都是破记录的。可是到了下半年，受政策以及资金链问题影响，很多开发商拿土地的热情已经减弱了。包括最明显的，07年12月份我们宝安、龙岗区有11块土地因为没有人竞买出现流拍，所以也慢慢出现了土地市场从上半年高峰的时候慢慢走向比较冷淡的市场。

看完土地方面，我们可以回顾一手房市场情况。整个07年住宅的商品房销售总共将近5万套，销售面积475万平米，比06年下降33%、31%。这里有一个数据大家可以分享一下，供求比（图）。03年以前都供求比都是超过1，还是供大于求。可是到了03年到06年阶段，慢慢供求比已经低于1，代表供不应求。可是07年数字反映了供求比有突破1.2，这是什么意思呢？07年销售面积只有475万平米，可是供应面积已经超过580万平米。这是值得我们思考的。

另外从房价来看，05年以前深圳房价升幅都是维持在10%以内的。可是到了06年，这个升幅已经超过30%。可是到了07年我们可以看见一手房的房价已经突破1.3万元。同比06年上涨了44%。可是44%我们应该来分解一下07年每个月的成交情况，刚才说了受到9月份政策影响，一手房已经从07年高峰期回落了。可是我们回头看几个数据，05年国六条出台后，6、7、8月份应该是全年最低的成交量，可是6、7、8月份后，成交量回升了。包括06年国八条出来了，7、8、9月份也是全年最低的时间，可是10、11、12月份已经恢复正常。07年从7月份，当时很多人预计07年会不会像05、06年那样，很快过两三个月恢复成交量。可是从成交量已经很明显看到，10月份不但没有回升，到11、12月份还一直下跌。从政策方面考虑，07年7月份政策是一个因素，整个银行收紧了贷款额度。虽然全年只升了44%，但是按照全年成交来看，最高峰应该出现在8月份。均价达到1.9万，10月份已经跌了10%，已经回落到1.6万元。如果成交萎缩了，我们可以看见成交价钱也是慢慢有一个明显的调整。

9月份银行按揭收紧，很多买房人已经出现抛售的情况，所以成交量回落。很多人也因为这个政策应该10、11月份会回暖一些，可是到了今天我们看见成交量还没有发生一个很大的变化。因为二手市场从8月份成交量一直都萎缩，也会令到最近很多代理公司陆陆续续出现倒闭、关门。很多媒体问我这个原因，1-7月份无论从成交量，7月份最高峰的时候大概120万平米成交，很多代理商因为1-7月份看这个市场还是比较疯狂，很多同业他们陆陆续续开门店，开了很多公司，所以也会令到最近市场萎缩，很多代理公司也出现这个问题。

从客户方面，我们可以看到应该是07年不管一手还是二手出现了三个阶段，1-4月份无论一手还是二手价格都有一个明显上涨。很多投资者入市。可是到了4月份到7月份，已经有一些投资者离开这个市场。反而中小投资者还继续支撑这个楼市。其实4月份跟7月份这一帮客户群是未来08年的出货者，无论二手市场还是成交量可以看见相对成交价钱还是比较高峰，可是现在比高峰的时候已经回调了20%多。如果这些客户供款能力，也许会有很多4-7月份入市者会出货，就会出现一个价钱的危机。另外从7-10月份，包括最近成交的都是以用家为主。他们是比较理性的，基本上选房的速度会减慢，也会令到观望气氛比较强烈。07年第一季度成交90平米以下的中小户型的比例比1-7月份已经有一个飞速的发展，也是代表首次置业客户比例上升。

我们分析了这么多，到底中原用了什么行动呢？今天搞破冰之道是我们一个行动，其实11月份我们整个二级市场已经根据市场情况采取了一些行动。我们在这个市场不是很好的时候，在深圳、东莞、中山把一些做的比较好的楼盘，把他们从客户资源、整体包装策划，我们共同分享经验。希望可以从一些市场不太好的时候我们还是有比较理想成功的销售结果，我们总结经验，所以把它变成破冰之道。等一会儿我们也会有一些案例分享，希望给发展商、同事、媒体，带给大家究竟在这个市场我们怎么面对这个市场。

我们有一个大深圳的战略，我们希望把资源投放到其他区域。08年包括在珠海、中山、清远、佛山几个分公司慢慢有了一些成果。08年大深圳战略慢慢有了一个成果。回顾中原07年的市场，跟大家分享一下08年，08年我们会继续沿用破冰之道，我们希望在比较冷的市场里可以提高我们的专业服务，给一些更好的服务给发展商。

最后我总结一下，07年到底中原业绩怎么样？很多人都很关心，我们很多同行，包括中天、长河、创辉陆陆续续出现问题，到底中原在07年怎么样呢？有没有面临倒闭、关门的危机？我们可以回顾一下07年我们中原压力怎么样，基本从二级市场分析，我们深圳中原07年总共代理117个楼盘，深圳区域大概89个，非深圳区域大概28个，总销售金额195亿，非深圳区域36亿，深圳区域159亿。07年我们还是比06年增长51.6%。虽然是一个比较冷淡的市场，中原还是很有实力的，还是可以发展下去，我今天汇报就到这里，谢谢各位！