【楼市篇】塘厦房地产市场发展特征分析



　　　　　　　　　　　1、塘厦规划定位
　　　　　　　　　　　2、经济特征
　　　　　　　　　　　3、交通特征
　　　　　　　　　　　4、塘厦主要在售楼盘
　　　　　　　　　　　5、塘厦房地产市况盘点
　　　　　　　　　　　6、塘厦房地产总结
　　　　　　　　　　　7、小结



　　一、塘厦规划定位

　　塘厦下辖3个村委会,17个居委会,户籍人口3.8 万人,实际外来人口近50万人;居民储蓄余额已超62亿，社会消费零售总额13.5亿，固定资产投资27.6亿。受塘厦产业结构影响，居民消费实力强劲。它已迅速从农业镇发展成为广东省中心镇、东莞市5强镇之一，荣获国家卫生镇、中国千强镇（第5名）、广东省教育强镇、广东省现代乡镇20强等称号。 
　 
　　塘厦规划定位：东莞卫星镇，深圳附城，双城后援基地。随着深圳城市发展建设，城市中心开始向龙华、观澜拓展，塘厦，即将与深圳新城中心接轨！


　　二、经济特征

　　塘厦企业以外向型为主，构筑现代工业体系

　　全镇拥有外资和“三来一补”企业1200多家，其中港澳台上市公司20多家。
    初步形成了以电子信息、家用电器、精密机械、运动器材等高科技产品为主的现代工业体系。
　　2006年全镇生产总值1 1 5.3 亿元，同比增长15.7%，荣获千强镇第五名；
　　全年利用外资协议168宗，实际利用外资1.8亿美元；
　　全镇民营制造业有70%以上为生产经营电子信息产业上下游配套产品；
　　民营企业总数1778家； 个体工商户1.1万户；
　　三大产业的比重为    0.5：67.9：31.6 ，产业结构得到优化；
　　城乡居民存款余额74亿元，同比增长23.3%
　　银行各项存款余额130.2亿元，比去年年未增长13.9%
　　科苑城信息产业园投资总额1 0 0 亿元，大部分已招商完毕，签订的投资项目9 0%都是投资规模超过5 0 0 万美元的高新科技项目；
　　三大产业的比重为0.5：67.9：31.6 


　　三、交通特征

　　交通网络完善，城际通行时间缩短。

　　塘厦距深圳市中心35公里，离深圳机场只需40分钟车程；距东莞市城区52公里只需30分钟；距广州市108公里，离广州火车站仅需80分钟。东距惠州市56公里只需60分钟。东深一级公路、广深、京九铁路贯穿全镇，特别是莞深高速公路成为东莞市直通香港最快的交通要道之一。


　　四、塘厦主要在售楼盘

楼盘扫描－－三正半山豪苑（约53%深圳客户）
项目名称：三正半山豪苑
位置：迎宾大道与龙林高速交汇处
核心卖点：大生态环境、社区人居文化
占地面积:50万㎡
建筑面积:30万㎡
绿化率:78%
别墅：220-800 ㎡ 700套
高档洋房：200-260㎡ 1000套
洋房均价：6500元/㎡（二手）
独立别墅均价：16000元/㎡（二手）
购买人群：深圳人、港台人及本地人为主，
深圳客户占53%

楼盘扫描－－新世纪亦居（约70%深圳客户）
地理位置：东莞市塘厦镇塘坑水库
占地面积：7万㎡
绿化率：55%
发 展 商：东莞市新世纪房地产开
物业类型：高层+别墅
主力产品：高层洋房
项目配套：会所、游泳池、酒吧街
交楼标准：毛坯
开盘日期：2007年上半年
别墅销售价格：15000元/㎡
洋房销售价格：5300元/㎡ 

楼盘扫描－－隆福花园（约70%深圳客户）
地理位置：东莞市塘厦镇新中心区
　　　　　天荣百货对面
占地面积：12万㎡
建筑面积：23万㎡
    其中1期98822.8㎡，2期131485.32㎡
发 展 商：永发集团
物业类型：均为18层高洋房 
主力户型：120--130㎡三房二厅
首批推货均价：5800元/平方米
客户构成：因地处新中心区核心地段，
　　　　　首批成交中，深圳客户约占7成。 

楼盘扫描－－银湖山庄4期长岛别墅 （约80%深圳客户）
物业地址：塘厦镇迎宾大道
产品：空中别墅17-18层,独立别墅3层
容积率：1.35
绿化率：40%
开盘时间：2007-09-08
均价：1.6万元/平方米
         独栋部分为4.5万/平方米  
物业管理费：2.40元/平方米·月
客户构成：将目标客户定位于香港中老年人群、
　　在深圳、东莞工作的高收入群体、本地人，
　　以度假消费的客户为主要诉求点，
　　实际客户中以深圳人士居多。

楼盘扫描－－森林1号 （约90%深圳客户上门）
建筑红线用地面积：44008.8平米；
住宅建筑面积：45846.8平米；
产品构成：由189套独立、联排、叠加、叠拼别墅组成；
开盘价格：独栋2万-2.5万;联排1.5万-2万;叠加1.2-1.5万；
开盘后一月： 独栋2.5万-3万;联排2万-2.5万;叠加1.5-1.8万；
目前：独栋3.5万;联排2.5万-3万;叠加2万；
销售情况：已售共计67套。客户以深港车牌最多，90％来自深圳。 


楼盘扫描－－金地·博登湖

项目总占地面积约18万平米，容积率1.8，预计总建筑面积约为32.5万平米。与目前已经被金地物业全面接管的新世纪可居、亦居、酒吧街和湖泊山庄等社区共同组成60万平米国际湖居大社区。规划总户数约为3,500户，绿地率达58%，整个项目预计共分三期开发。

金地·博登湖一期占地面积约为4万M2，建筑面积约7.85万M2。规划有8幢高层洋房，户型以90—160M2三房、四房单位为主，同时配有少量210—260 M2的复式单位。

金地·博登湖是中国地产上市龙头品牌——金地地产与东莞本土第一开发品牌——新世纪地产联袂打造的颠峰之作，也是金地地产继格林小城、格林上院之后，在东莞成功开发的第三个项目。金地地产秉承“科学筑家”的理念，将在塘厦打造一个拥有5000亩湖域资源，2,000米专属湖岸线，60万M2的新城市国际湖居社区。


　　五、塘厦房地产市况盘点

　　2003年，三正半山豪苑开售，深圳人的后花园。
　　可居、亦居平价入市，迅速完成销售，塘厦开始引人注目。
　　观澜高尔夫大宅，一颗高尔夫球带出一个“泛观澜”经济板块。
　　骏景高尔夫，一个成功的市场进入者。
　　森林一号，6月推第一期，销售火爆。第二期将于11月高价入市。
　　银湖花园第四期别墅销售进度缓慢，顾客反映楼盘素质较高，但面积太大，总价过高，不适合度假、投资。
　　2008年，市场高速扩容。


　　六、塘厦房地产总结

　　塘厦房地产总结：中高端产品、山水资源、深圳客户

　　土地储备紧张，中高端产品占主体；
　　全镇总用地128平方公里，40%是建设用地，到2020年之前，塘厦的建设用地指标只有3450亩，平均每年只有288亩。

　　多以山水资源为主诉求点；
　　目前塘厦绿化履盖率40.35%。先行开发的楼盘，抢先占据景观资源。

　　深圳客户为主力的购买人群，本地人作为补充；
　 塘厦镇距深圳车程不足30分分钟，塘厦房屋价格与深圳相比有着较大的差距，而随着其八个中心镇地位的明确及产业迁移，吸引了大量深圳投资客户群。

　　农民公寓将消化部分市场； 
     莲湖、莆新村、石潭埔等村规划建设了一批农民住宅别墅。

　　塘厦深受投资客户制约，近年来深圳客户成为购买主力，楼市要健康发展必须转移到自住型客户


　　七、小结

　　塘厦，全国千强镇排行第五，东莞镇区排名前五位，全国IT产业制造业基地之一；
　　本地人口只有4万人，却吸附了超过50万的外来人口，年产值超过100亿；
　　产业升级、旧城改造、城市括容，新行政文化中心形成与确定；
　　新城市中心，不仅仅是塘厦的新城市中心，而是东莞与深圳的新城市中心；
　　未来，塘厦将新城市中心作为核心，发展成为东莞与深圳之间的第三座城市！