牛刀：省会城市只有海口房价还能挺


最近一段时间，应邀接连去了杭州，南京，海口，合肥，郑州，太原，济南等省会城市走马观花看房价，加上我去年到过的石家庄，长沙，武汉，南昌等，所见所闻，感想颇深。中国的省会城市，我以房价考察为目的，到过11个，并且，积极关注和探讨过长春，成都，福州，昆明，南宁，呼和浩特等城市，仔细分析，省会城市房价走势的曲线基本相似，近三年来，以稳步上扬为基调的温和走势的不多，大多是2005，2006两年走势温和，2007年大幅上扬至10月的样子，2007年11月至现在，大多出现疲态的圆顶，并开始掉头向下。只有一个城市例外，那就是九十年代出现过泡沫破灭后的海口，在2007年上扬一直到现在均很温和，尽管最高月份同比也出现10%以上增长，但毕竟只是昙花一现。

最近国家发改委的数据说明，西部的乌鲁木齐房价涨幅同比超20%，兰州，银川也出现上涨。我想这只是个案，不能就此推断热钱流进西部，因为乌鲁木齐的房价走势非常怪异，几乎与GDP的走势没有关系，很难得出有没有泡沫和泡沫究竟有大多的确切数据，再加上西部城市房地产市场还没有充分市场化，品牌开发商少有项目，房贷占据银行贷款比例不高，总盘量较少，因此，现在还看不出有多少投机炒作的成分。然而，研究一下海口房价的走势，或许对其他省会城市有一定的借鉴意义。据国家统计局海口调查队调查显示，２００７年，海口市房价上涨幅度较大，全年房屋销售价格指数同比上涨６．６％，比上年升高３．８个百分点，创下了近１０年来的新高。 从全年房价的运行情况来看，２００７年１－５月份较为平稳，涨幅仅为３．４％；６月以后呈现加速上扬态势，到１１月份涨幅已达１０．６％，１２月份上涨１０．８％，下半年平均涨幅达到９．５％。其中，新建商品房涨幅相对较大，同比上涨７．４％，二手房上涨３．４％。 这里有两个地方与其他省会城市不同，一是其他省会城市去年9月受房贷新政影响，房价涨幅回落，而海口开始上扬，说明投机成分不多；二是虽然房地产有区域性特征，但受全局影响较大，其实海口房价后半年的上涨是一种比涨，意思是其他地方房价都在涨，那么我也涨一点，这是一种市场的心理因素。

历史的来看，海口房价没有出现非理性猛涨，得益于九十年代初的泡沫破灭，当时，很多人打拼几年因为炒楼炒地而跳海者不计其数，变成一无所有的更是数不胜数，海南发展银行因此破产清盘，成为中国30年来唯一一个被清盘的银行。当时的中央政府铁腕治理，紧缩银根，其情其境，海口人至今历历在目。我在海口几个热点的地方看了看，现在的户型设计，园林设计，建材已不是当年同日而语，但是房价和当年相比并没有增长多少。以海甸岛的高层相比，当年的名盘银谷苑均价5000多，现在周边新盘也才6000多，一线全海景房才7000多。在风景很美，配套成熟的南渡江板块，现在均价才3000元。我和海南一些年轻的白领一起座谈聊天，他们大多在公司工作三年以上，大多买了房，但是没有做房奴的感觉，原因是住房公积金基本可以月供。国家统计局海口市调的工作人员认为：造成海口房价去年10月后上涨的主要原因一是受我国经济发展偏热、人民币升值、股市升温等经济大环境的影响；二是海口市土地交易价格涨幅过高过快，促使海口市房价加速上涨；三是近几年海口市的房价与周围同档次的大中城市相比处在相对较低的水平，客观上存在补涨的要求；四是随着生活水平的提高，人们对房屋建造与装修标准的要求不断升级，致使房屋建筑成本逐步增加。他们的看法和我接近，那就是属于理性的上涨，少有投机的因素。

显然海口楼市是中国省会城市比较健康的市场，就连炒家云集的三亚，哪怕近在咫尺，也没有影响到海口，这正是一个很奇特的现象。再看看长沙，武汉，成都等其他省会城市，正在大涨之后走向大跌，泡沫衍生，房奴喊冤，炒家被套，地价狂跌，虽然现在还不能判断泡沫就要破灭，但是，疯狂过后一地鸡毛的局面已经形成，没有三到五年恐怕难以收拾。建议这些城市的市长去海口看看，一是吸取一次泡沫破灭的教训，二是如何让年轻的白领不做房奴。

当然，受大局影响，海口的房价已经进入滞涨期，但应该不会大跌。未来五年，只要不发生不可抗力的因素，海口房价应该是理性而温和的。因此，我建议其他省会城市，不要等泡沫破灭再来抑制房价，因为那样将可能付出更多的时间，海口用了12年。



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海南具有非主流经济体对市场反应迟缓的客观特征
　　
　　 得天独厚的自然风光和气候条件，一直吸引着来自全国范围的度假型置业者，这在全国范围都是绝无仅有的，客户群基础的广泛深厚，导致海南房产在国家经济体系风调雨顺阶段必然成为皇帝的女儿不愁嫁，同时也造就了海南房产市场价格黏性增大，市场敏感程度低，海南对经济大势反应滞后成为客观现实，其次，封闭的岛屿地理位置，人口稀少，经济地位不高，整个省份GDP水平不及内地普通的地级市的一半，作为非主体市场对政治经济大势变化的反应不敏感。在海南尤其以三亚为最。
　　
　　 综上，海南房产市场反应具有一定滞后性，甚至目前在全国范围内出现的楼市疑似拐点时，海南也还没有作出明显反应特征，似乎能独善其身，但无论如何，海南也还是全国经济体篮子里的一个鸡蛋。暂时不为整体行情所动的原因，一方面是疑似拐点的回调程度不大，另一方面时间也不久。但按照目前的态势旷日持久地发展蔓延，在大的经济趋势下，海南绝然不会没有反应，不信则让我们拭目以待。

海南楼市变化初露弥端
　　 
     海口：此前定位为高档楼盘的项目普遍成为了领涨的主力军，此番最先领受到影响的也必然是这些领涨的楼盘，有价无市的局面已经开始从这里形成。据闻，好几个项目已经地发生了股权转让，只不过有大鸣大放和悄无声息的区别而已。
　　
　　 琼海：琼海房产2007年第四季度在短短两个多月的时间里，房产君价格暴涨了1000元/平米，目前房产均价已近3000元/平米，嗅觉灵敏的开发商早已闻到了这个味道，早早屯地的已经全部开始下手分蛋糕，根据琼海建设局统计，2008年琼海房产项目开发量一跃达到100万平方米以上，区区20万人口的小城赶上了省会海口2003年的指标。在这种趋势下，楼市价格阶段性回调也已经再所难免，只不过分明调、暗调方式不同，很多项目现在已经开始大规模赠送空中花园、车库、功能间等附加物业。
　　
　　 三亚：前面已经说了，三亚是最受全国异地置业者青睐的地方，是楼市黏性最大的市场，同时也是对全国经济局势反应最迟钝的市场。短时期内在海南能独善其身的唯三亚楼市莫属。

牛刀今日一反常态，不唱了，收了海南地产商的多少好处？应邀去了各地？海南地产商看了挺看得起你啊？给了你不少钱吧？海南地产商的屁股啥味道你肯定是舔过了吧？在这里又开始大忽悠了。严重鄙视你这样的枪手。