多胎流拍，地价倒勾房价，深房陷入无底洞

                          sunnerhua/文

■我的房市新论：房市的水岸关系论

    市场火热时期，供给小于有效需求，房价的增速跟不上需求的膨胀，用万科地产的话说就是市场陷入亢奋状态，无法自抑。这时候，假如我们把需求比作是河岸，把房价比作水平面的话，我们就可以看到房价和需求的关系是水岸相互推动向上攀升的关系，所谓岸高一尺，水高一丈就是演绎着最疯狂时代的房价需求关系论。

    但疯狂的市场总要回归正常，股市如此，房市也是如此。而正常情况下的房价和需求的关系则是房价下滑，刚性需求释放出一部分，继续下降，刚性需求就继续释放。记住，这里的刚性需求是有限刚性需求，也就是说目前购房的客户投资需求几乎为零，即使是自住的需求，也都是迫于形势而购房的，如结婚生子，如公司搬迁等，如此一来，购房有效需求量其实并不大。所以，房价一旦下滑，就有部分购房者入场，这部分客户被吃掉之后，如果房价不继续下滑的话，则有效需求就会变得不足，项目销售就会再次陷入停滞状态。目前，多数项目在采取特价房或者降价之后，一时的火热之后，再推出新的单位时又变得十分萧条，我认为跟一定时期内的刚性有效需求有限是分不开的。

    所以，我把这个阶段的房价和需求的关系比作水和岸关系，房价好比是河岸，需求好比是水平面，河岸下滑，水流出来，从新达到平衡状态，如果想继续保持销售速度，则河岸必须继续下调，才能有更多的水流出来，也就是有效需求被激发出来！
  
   再来看看深圳的案例，深圳多数项目都在采取降价销售，初一降价的时候，确实收到大批客户的追捧，如金地梅陇镇，万科第五园等，就像回到了从前一样被抢购，但在此按照这个价位推出新的单位时，多数开发商就会感觉力不从心，有效需求减少了，房价保持不变，所以，市场又变冷了，这样的案例在关外最为明显。所以，激活市场的唯一办法就是继续降价，继续激活有效需求，从而使得供求达到新的平衡状态。

■多胎流拍，开发商信心跌入冰窟

    伴随着房价下跌的是开发商信心几乎跌入冰窟，在一级市场表现得最为明显。大凡去年大幅扩张的企业，08、09年都在默默地吞下市场风险的苦果，有多苦，恐怕只有他们自己知道。
  
   3月8日深圳5宗土地4宗流拍，说明了什么？说明多数开发商都在苦苦支撑，支撑什么？现金流！所以，2008年最牛的房企不是说你有多少土地储备，而是说你有多少现金在手上，现金的多少决定着你是否有资格继续在这场游戏中博弈下去。而根据我的调查，深圳今年注定是有一部分房企会守着面粉饿死的，没办法，为了购买面粉，他们已经没钱加工成面包了。这些企业主要是在2007年心生上市圈钱，想玩死股民反而被套住得民营企业，到时候，有现金的企业无需到一级市场上去拼命的抢地，便可坐拥土地这些有勇无谋的企业的面粉了。

   所以，深圳土地连续流拍实在也正常不过的事情了。继续拍卖，也只有继续流产的可能，成功的概率在于更低的土地起拍价格，按照2007年的市场逻辑推理2008年的拍卖市场，当然是可笑的。

■地价倒勾房价，深市将迎来第二波杀跌风潮

   土地的连续流拍将从两个方面左右市场走向。第一方面，地价倒勾房价，市场进入第二个下滑轨道。在2008年之前，都是地价倒逼房价上涨，将实际有效需求放在一边，而如今，地价的多次流拍也将倒勾房价下滑。这里起作用的同样预期理论，预期地价下滑或者流拍，成本下降，房价也将进入下滑的轨道。但最终起作用的仍旧是供需理论。第二方面，可能会有人这么说，土地拍不出去，市场供给越来越小，需求越来越大，岂不是房价又要上涨了？当然如果开发商用这种观点来说服购房者，这是无可厚非的，但聪明的购房者应该知道，每年政府供应的土地所致市场上的供给量不超过15%。深圳市政府每年拿到市场上拍卖的的建筑面积不超过100万，但深圳每年的供给量约在600万左右，所以，当你们看到万科地产、金地集团等企业在没有经过拍卖市场却每年都有那么多的土地可供开发的话，你们就会明白，真正的供给量掌握在开发商手中。当然，如果仅仅从供给的角度来看，深圳每年扔就会减少约100万的供给量，但深圳从05年-07年三年积累的投资量将不低于500万平方米（我的估计），也就是说，这500万的投资房产将在未来一两年或者更长一点时间通过三级市场输送到购房者手中，深圳的供给量不是小了，而是大了！所以，总用供给量减少，深圳1300万以上人口来忽悠人是毫无道理的。

    深圳市场历来是迎领中国房地产市场的，这次这不例外。在第一轮房价下跌的背后是上市公司的报表需求所致，而第二波杀跌背后，则是民营企业资金链接近崩溃所致。如国有银行的朋友，看看各个房地产企业的负债情况便可简单预测出，他们快撑不住了，撑不住要干吗呢，杀跌，全面的杀跌，恐慌性的杀跌，也因此，第二波杀跌之风将在五六月份上演，届时各位朋友不要错过！

■刚性需求，其实就那么一点点
 
   接着上面的说，需求分为有效需求和非有效需求，深圳1300万人都有购房需求，这是需求，但其中有效需求却十分不足。为什么这么说呢？一方面深圳有购房能力的客户多数在03-07年之间就置办了房产，甚至很多有两套一上，而没有购房能力的人，则因为工资的涨幅远远低于房价的涨幅，无法构成有效需求，所以被逼走回了内地或者流向了惠州，东莞等地。用理论体系来解释，就是深圳的阶梯形需求出现了空白，呈现出青黄不接的不利局面。

   再说远一点，深圳的有效需求需要继续培养2到3年才能重新填补空白。但目前的问题是，深圳高房价一方面逼走了很多中间阶层，也许他们正好是将来可以用来填补空白的，同时，深圳的高房价也吓走了来深发展的应届毕业生，这点表现尤为明显，一种表现为深圳人才市场人数大不如前，另一方面企业招聘优秀人才的难度在增加。所以，深圳的有效需求是不足的，现在还在参与购房的人，都是无奈之下的举动，要不是因为结婚，要不是原来的房子实在太小了，这种刚性需求是十分有限的，所以市场进入零和格局。我们在服务南山一个项目的时候，零和格局表现得非常明显，同样的位置，同等的项目，一个项目买得好，另一个项目就会卖得很差，为什么？因为客户是有限的，谁抢得多就是谁的。

好帖！

分析比较到位！

流拍造成楼市开工不足，这必将为2－3年后的放假埋下暴涨伏笔。等着看吧，王石打垮了小地产公司，造成垄断，接下来受害的人是谁自然就很明白了。楼主看看清醒一点，唉！去好好学学社会发展史，中国正在进行着原始积累，原始积累一旦完成必将是大托拉斯的世界，地产也不例外。

呵呵阴谋论不管用的，2、3年以后的地产格局可能已经发生了巨变了。。。ZF会不会是最大的发展商很难说，无非就是一个利益集团间的博弈，地产商算一个，老百姓当然也得算一个。不是所有的商品都可以用垄断不垄断来看待的，尤其是在中国这样一个非完全市场经济的国家，移动运营商也就两家，手机话费也没见年年涨吧，相信王石也没本事把地产商兼并的就剩两家吧。总之，千万不要忽视了廉租房，经适房。。。。

人民币的升值,会使很多人有能力在国外置业了,而且是无年限的房产,这就是以后的走势.
  当人民币升兑美元升至4:1时,深圳同等的价位就能在香港置业啦,而最多在5年内就能完成了.
  美国房产均价才19W美元每套,相等于80W人民币,而且是永久性,质量高.这就是中国经济危机的真正起点.

有钱人还可能，一般老百姓，海外置业，几乎没有可能性。说是经济危机的起点，似乎有点夸张，毕竟能出去的钱是少数中的少数。人民币涨也是有顶的，太高了中国出口要完蛋，美国通胀也要失控。

不是王石打垮了小地产公司，是小公司自己打垮了自己，人家万科都降价，他们还“死扛”市场，最后必然是“扛死”自己，值得同情，但是，只能说：活该，

至于万科“垄断”嘛，那也没办法，经济学基本原理里面就有一条，“竞争的结果就是垄断”。我们只能希望政府去反垄断咯。

有道理！

专业！