探底深圳房地产：“买方市场”到来了吗？

 

 深圳国土局房产局4月14日发布的《2008年一季度深圳房地产市场发展分析报告》显示，今年一季度，深圳住宅均价依然呈现大幅下挫的走势。其中，3月份的房价环比2月份降幅达到了16.53%，为13618.42元/平方米。这个价格已经回到了去年4-5月间的价格水平。


毫无疑问，深圳楼市预期已改变，前景可谓是诡谲多变。首先是国际国内的经济环境：正如国务院总理温家宝多次提到:“今年恐怕是中国经济最困难的一年。”深圳市市长许宗衡在深圳两会期间也提出警惕：“今年深圳经济发展遇到的苦难，可能比1997年面临的亚洲金融危机还艰难。”其次是，房地产自身的问题，正如王石说的，近两年的房子的性价比不高；房价上涨到连中产阶级买房子非常吃力的时候，这个房市快要出问题了。


变！变！变！只有改变才有进步。从流动性过剩到货币紧缩、从物价上涨到全面通货膨胀，从国内到国外,从2007到2008年，世界经济一直在变。从投机客到自住客，从中介倒闭到开发商降价风潮，从非理性繁荣到理性回归，深圳楼市一直在变。正是在购房者的持续观望氛围下，房地产业也从 “拐点论”演变到“百日巨变”，深圳楼市也从去年10月开始出现了久违的营销活动，品牌开发商引领降价与品质提升计划······尽管这其间夹杂着 “团退”和“差价补偿”的风波，以及购房者的僵持与开发商的死杠。

2008年4月13日，由深圳搜房网组织的“百城联动搜房千万网友看房大行动——深圳TOP10热点楼盘探底看房团”也明显感受到了市场正在发生的变化。在这种状况下，深圳楼市的“买方市场”已来临了吗？ 4月23日，深圳搜房网特邀深圳业内专家、地产博客、营销专家一同研判当下楼市风向，把脉“买方市场”下营销之道！

拟讨论话题：
1、深圳楼市是否已经探底？
2、中产阶层住房需求与“买方市场”
3、深圳楼市“营销”回暖了吗？
4、从“观望”到“出手”还有多远？

联系人：王方 曾国华
电话：83496499   时间：2008年4月23日下午2：00-5:00
直播地点：深圳市福田区天安数码城创新科技广场一期A1305室  

                                       搜房直播室搜房网（深圳公司）
                                                   2007年4月23日

高海燕：请珍惜,“五一”是深圳楼市整体探底的契机! 

陈劲松：概念营销不适合当前市场 

大方：告别“刻舟求剑”：深圳楼市应随需应变！ 

让我们满怀信心地迎接买方市场时代到来！ 

湘军一雄：

探底深圳楼市：买方市场到了吗？ 

中产阶级欢呼：楼市买方市场呼啸而至 

地产商变则通：深圳楼市买方市场真的来了 

更多精彩，敬请期待！

市场发生变化——搜房网“买方市场”来临调查!

邀请嘉宾：
深圳社会科学院房地产与城市运营中心主任    高海燕
首都机场地产 深圳市优地房地产 副总经理   王勇来
坤祥投资 常务副总                        柯学斌
深圳安业置业发展有限公司  开发经营部部长   阮逸飞   
深圳承翰投资开发有限公司  营销中心 副总监   胡洁
深圳市尚模发展有限公司 营销策划负责人     邓坚
深圳市清江投资发展总经理助理             胡冶明
嘉旺城投资营销总监                      朱德中 
DTZ戴德梁行综合住宅服务华南区 助理董事     刘眈
深港房地产联合商会秘书长                 曹笑亮
星彦地产品牌总监                         王世泰
戴欣明策划机构首席战略顾问                戴欣明
众厦地产总经理助理                       林晓华

深圳搜房博客频道运营总监 王方

主持人（大方）：今天非常荣幸把十几位嘉宾请到我们搜房网现场。其背景就是，现在的房地产市场非常乱，购房者显得比较乱，开发商也比较乱，可能代理是比较清楚，因为是靠策划吃饭的。我们今天的主题是：买方市场到来了吗？春节之后，大家对楼市都有了种种猜测：到底是不是回暖了？或者是不是还会下跌？是不是已经到底了？是不是可以抄底了？传言比较多。为此，我们在4月13日就组织了一个看房团，叫“深圳楼市探底看房团“，当时报名超过1000人，比较火爆。在全国整个搜房网大平台来说，是最火的一个城市。当然，在看房的过程中，我们发现：现在市场的观望情绪还是比较浓厚，市场处于僵持状态。从报名的情况看，我们统计了一下按照片区来分，龙坂人最多，超过440人。其次是前海、再其次是布吉。

今天请各位专家、业内人士探讨一下当前楼市的底在哪里，然后再探讨一下应该怎样走好下一步。首先，我先绍一下今天出席的嘉宾：深圳市社会科学院房地产与城市运营中心主任高海燕;首都机场地产深圳市优地房地产副总经理王勇来；深圳安业置业发展有限公司开发经营部部长阮逸飞；深圳市清江投资发展总经理助理胡冶明；深圳市尚模发展有限公司营销策划负责人邓坚；华盛地产副总郑磊；DTZ戴德梁行综合住宅服务华南区助理董事刘眈；星彦地产品牌总监王世泰； 戴欣明地产策划机构首席战略顾问戴欣明；南方略国际营销机构总经理刘祖轲；深港房地产联合商会秘书长曹笑亮。

话题讨论之前，我想简单摸一个底，大家觉得市场是不是到底了？可以举一下手。谢谢，有多数人举手！其实，我们在策划这个话题前也比较茅盾，是不是过于敏感了，开发商可能不太愿意谈，但我们还是确来做这一期大话地产。因为我们考虑到：搜房网的用户都是购房者，我们觉得应该站在“买方”这个角度来思考行业问题比较健康，当然也跟当前的楼市环境有关系，这是我们的一个判断。第一个话题，先讨论一下楼市现在所处在一个什么情况，是不是已经探底？我们回顾一下，按照经济学观点，在商品供过于求的情况下，买方掌握着市场主动权的一种市场形态。其主要有六大特征。买方市场(buyer’s market)是指在商品供过于求的条件下，买方掌握着市场交易主动权的一种市场形态。其主要特征是：1.市场商品丰富，货源充沛，消费者能够任意挑选商品。2.卖者之间在产品的花色、品种、服务、价格、促销等方面展开激烈竞争。3.卖者积极开展促销活动。4.消费者需求是企业生产与经营的轴心。5.顾客能够获得满意的售前、售中、售后服务。6.商品的市场价格呈下降趋势，卖者削价竞销。现在我们来看：深圳楼市到底是不是探底，目前市场观点比较混乱，昨天有不少网友打电话过来，想来现场听听大家的看法，我说直接在网上看直播就可以了，从这一点来说大家都非常关心。我们希望今天的讨论，能够行业带来一些思考，对业主能起到一些指导性作用。接下来先从开发商这块谈谈。王总，您先给大家分享一下。

王勇来：其实对于我个人来讲，不管是企业还是我个人，大家知道我们是从北京来的，来深圳时间不太长。搜房网去年10月份搞了一个理性置业话题，当时刚刚有点凉快的意思，还不像现在这么严冬，那个时候高海燕也来了，有几个开发商也来了，当时大家一致的想法是现在有点凉爽，什么时候暖过来，大家认为春节以后有戏。当时我就讲估计得明年年中有戏。现在又谈到这个话题，可能我的感觉更深一点。因为去年10月份，我们的项目还没有开盘，12月30号开盘，那个时候已经很麻烦了。第一个问题，你说产品丰富，货源充足，供大于求，我现在结果上就是供大于求了，我天天开会就研究这个，我们这边怎么编出几个卖点，赶紧把房子卖光。还有开展促销活动，现在我都不敢促销了，促销费不够了，集团不批了。第四个问题，企业生产生产与经营的轴心，现在大家都在琢磨这个事。后面这1000多套房到底卖给谁。售前、售中服务，去年我根本就没有打算开售楼处，因为我的房子在华侨城，价格是最便宜的。下降趋势，我倒还没有降，反倒说我涨价了。我说为什么涨价吧，我觉得我这个价格卖的太便宜了，旁边房子比我贵一点，而且我觉得应该涨点价，比较便宜。 
    从这几大定律再比照我的楼盘，我觉得肯定是买方市场。但是我不大主张这么提法，就像刚才同行讲作为甲方来讲，永远应该是买方市场。我觉得这个提法是比较科学。刚才主持人讲，什么时候暖和暖和，这跟去年说法又是一样了。我想可能有几个结点大家都得关注一下，谁现在都不敢说什么时候市场就好起来，况且大市场好起来，对你、对我们开发商来说，我的项目就好起来了，可能也不一定。就像股票一样，大盘跟个股有关系，但是他们之间的关系是什么。我觉得几个点要看一下，最近的五一春交会，可以和去年十一秋交会琢磨琢磨，去年十一秋交会我参加了，今年春交会我没参加，为什么没有房子卖我参加了，有房子卖我不参加了，因为我觉得参加没有用。刚才主持人说搞了一个千人探底团，龙坂、前海、布吉，这跟我们没有可比性。华侨城附近的房子，我虽然均价2.3万多，但是也是最便宜的。对我来讲，至少我这样的楼盘，包括波托菲诺4期以及我们，我说再降价不是我们的出路，再降就是到我们的成本了。这些探底的片区好像跟我们没有什么太大关系。 
    主持人（大方）：你自己感觉你们那个片区的底？ 
    王勇来：我觉得我就是我们那个片区的底。去年10月份谈到理性的时候，我说应该分两种，一个是主观理性、一个是可观理性，一个是积极理性，一个是消极理性。咱们不能说理性，大家都不出手，开发商就死劲降价，你再降价也没有用了。除非我这个盘降到1.5万、1.6万，那肯定好。但是这可能吗？如果这样的话，明天华侨城就要找我了，我把华侨城房价搞乱了。 
    所以说探底的前提，还是个案个案的分析，但是从深圳整个市场判断，其实我是最没资格评介深圳。我当深圳临时户口才2年，不好意思评。从现在大家的客观反映看，探底已经无庸置疑了，只不过有的还没有真的探到底。他在想大家都探到底，他似乎就探到底了，我觉得探底应该是自己想自己，应该用你的成本来掂量你的销售价格，这就是一种定量方法。只不过在那种疯狂市场下，大家都不管这个成本了，把区域价格变成自己的自己的指导价格了，所以就出泡沫了。其实现在的降价离成本还有一段距离。为什么说我就是华侨城的底呢？是因为我知道我这个离成本还有多远，如果降到骨头，老百姓把房子卖走了，明天我进班房了。什么是底？就是开发商看看自己的成本，加上汇率这些，再看看你的管理成本，离那里差不多才是你的底，这才是真底。像上次一个项目说我们要搞一个降价活动，我说降多少啊，某个周末他的活动结束了，我打电话问了一下，怎么样，又泡汤了，他说我们临时又涨价了。最后老百姓不买了。咱们老说理性，能这样理性吗？本来说我降2000元，把人忽悠过来了，结果又涨上去，我觉得这都不是理性的一种表现。我就说这么多。

首都机场地产 深圳市优地房地产 副总经理 王勇

主持人（大方）：王总提供了一个信号，可能后面的市场会分化很严重，每个区域有每个区域的做法，每家公司有每家公司的做法。下面请阮总谈谈。 
    阮逸飞：我们的项目是计划今年10月份入市，在罗芳路，叫安业城。其实我们最近也很关注大家的观点，到底是涨是跌，从去年10月份一直争吵到现在。从头到尾，我没有发表过任何的言论，因为我有一个观点，我觉得有房的，肯定是不希望房子跌的。没有房的，肯定希望房子跌的。这已经不是观点，这叫立场。本身这种争论已经一种不理性的争论。 
    至于市场我觉得要抄底的话，去年下半年的劲更像抄底，一夜之间卖出70%、80%。像我们那边，到底定多少才算底，我问了很多人，没有人回答。因为你开2万，没有人买，开1.5万，也没有人买。甚至开1万，还是一样。所以什么样的价格才是底，我个人觉得回到一两年前的销售速度，两年前卖楼盘，开一个盘卖掉30%、40%，一个项目分半年到一年的销售，那种情况我觉得才是到底。如果一夜之间卖完了，那就还没有到底。因为马上又会有人跟着涨价，反而政府调控这么一下子会给房地产带来一些好的因素，起码现在投资客大幅度的离场了。对于发展商来说，发展商更加注重产品、更加注重客户感受，我们从管理、服务里要效益，而不是隔壁卖到1.6万，我是不是可以卖到1.7万，隔壁卖1.7万，我就卖1.8万，我觉得当时的市场是不健康的。 
    至于现在，我比较同意王总的观点。深圳是不是已经探底了，不知道。但是我认为有些楼盘，特别是有些大的开发商的做法是比较好，像万科第五园、金地梅陇镇已经是一个筑底的行为，它的楼盘品质我认为已经是底了。但是市场上还有很多楼盘可能没有到，因为本身素质没有达到这个程度，只是根据这个浮躁的市场定出一个浮躁的价格，我觉得还可以再等一等。当然像好的楼盘、价格已经降下来的楼盘，我认为已经到底了。经常有朋友问现在买房行不行，我问他什么地区、什么价格。市场在不断调整，已经有楼盘做出筑底的态势，但是还有楼盘没有表态，这个东西就要看买房者自己的判断了。当时很多人买房说被发展商忽悠了，两年前被忽悠的全都赚钱了，没有一个跳出来。等到现在房价跌了，又跳出来质问发展商。我觉得最终还是要看消费者理性对待这个真实的市场。


深圳安业置业发展有限公司 开发经营部部长 阮逸飞

主持人（大方）：阮总谈到标杆性楼盘可能具有指导作用。胡总这边跟大家谈谈，跟大家判断一下当前到底是一个什么样的形势。 
    胡冶明：第一个问题，刚才两位老总已经说了，我觉得说得非常有道理。按照现在，我记得去年秋交会有一个论坛，也是对房价发展有一个判断。但是回顾几个月前的分析，我们觉得情况要比当时想象的还要糟。当时我们很多人乐观的想到了今年4月底、5月春交会的时候，房地产冬天又会过去，但是现在按照我个人感觉来讲，好像今年五一春交会不会带来什么春天。我比较认同业界一个说法，今年我们的春交会可能是开发商打折的交易会，会有很多成交量，但是基本上都是以特价、打折来促进销售。 
    未来的趋势我想说一个大的范围，再乐观一点，可能要到今年年底会有一些上升的发展。最坏要到明年年底，咱们取一个中间的数，可能到了明年这个时候，我估计深圳这个市场才会有一些根本性的复苏和好转。我觉得我说出这么一个判断有这么几个因素： 
    第一，有人提出了这次所谓的拐点是政策的因素。国家不断持续从紧的金融政策，这个是最核心的因素。
    第二，我们当时也探讨了美国次贷危机的问题，当时我感觉美国次贷危机跟我们没有太大关系，现在分析下来也跟我们有关系。最近大家也注意到国内一些著名的民营企业在香港上市受阻，为什么不上呢？因为卖不出好价钱。最新的一个例子，贸业百货，预计原来发行70多亿，现在上只能发行30多亿。民营地产上市公司在资金这块不足。为什么海外上市上不去呢？实际上就是跟次贷危机有影响。这是第二个因素。
    第三，每个开发商拿着深圳不同片区的地心里都有一个底，这个底就是拿地成本，这个差别非常大。包括前一段时间组织的探底团，大部分都是前海、后海、龙华、布吉。我认为这些片区的地，几年前开发商拿地的价钱都不贵。我是负责公司专门前期拿地，我大概知道几年前这几个片区拿地的成本，我们先说关内，就说前海、后海，甚至包括蛇口那个片区的一些地，如果回到3、4年前，基本在3000元左右的楼面价。前一两年会有一些高。再说龙华，包括二线拓展区和坂田甚至布吉，三、四年前拿地的成本应该就在2000、3000元左右，这个成本出来后，再加上我们作为深圳的综合开发成本，咱们说得省一点35000元左右，说得高一点4000元左右，加起来真正的成本，无论关内前海、后海片区还是关外龙华、布吉，真正开发商的成本就是7000、8000元。很多买房者这就是开发商的底，这跟开发商情况有关，他缺钱的话，可能会把价钱降到8000元左右。但是对于那些资金链还能坚持一段时间的开发商，他对本身这个项目或者整个公司布局来讲，资金可以坚持的话，价格会相对降一些，但是不会降到成本。比如现在整个关外，包括一些品牌开发商卖的房子，1.1万、1.2万带装修，这个价格我认为对市场是蛮有吸引力的，要真想买房子的，包括几个朋友问我，我说你该买赶快买。但是回过头说，这个价钱还有没有空间，绝对有空间，甚至降1000、2000元，但是可能这些开发商不会再降，无论买房者也好，开发商也好，心里要有一个底，不要以为我们开发商会把价钱降到接近成本，这也是不现实的。
    第四个，降价有一个心理预期的惯性，他看到从去年10月份到现在价钱一路下降，特别是有些买房者说再等等，实际上某些楼盘已经降到底了，再要买可能就没有机会了。

深圳市清江投资发展总经理助理 胡冶明