人口老龄化对经济的负面影响显而易见。2008年是美国国内婴儿潮一代已经开始退休的一年，次贷危机进一步恶化，2008年首季的经济增长只有百分之一点五。美联储前主席格林斯潘预言：目前是至少50年来最严重的危机。

   尤其严重的是，开发商眼中的刚性需求人群在高房价面前只能望楼兴叹。房价收入比是衡量居民对房价承受能力的指标。据统计按100平方米计算的北京、上海房价收入比近年来都在10倍以上，远远高于5-8倍的合理水平，成为世界之最。同时，在许多地方房价的增长速度已经大大超过了GDP的增长速度，也超出了居民收入的增长速度。我们就拿深圳来例证，深圳2007年前三个季度房价狂飙突进，从2006年的9000元到2007年7月深圳中心区的房屋均价突破20000元/平方米，两年时间内，深圳房价增长率的与GDP增长率之比已经达到2.68，超过了2.0的泡沫警戒线。

住宅正在变小： 90/70新政发威

实际上，2006年5月29日九部委“十五条”提出重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%。当时，这一政策成为中国房地产调控政策最富争议的政策之一，受到不少开发商的或明或暗的抵制，地产商人人都想建豪宅、别墅卖给有钱人。

紧接着，2006年7月12日，建设部又颁发《关于落实住房结构比例的要求的若干意见》，指出90平方米的套型建筑面积指“单套住房的建筑面积”，同时要求把套型结构比例落实到具体项目、并且要求户型结构调整与土地供应相结合，彻底堵死了开发商的想象空间。明眼人都知道，90/70只有落实到具体项目，一定能够落实到城市整体住房供应结构；但是如果90/70落实到城市整体供应上，就意味着有的楼盘可以不按照90/70执行，为权力寻租埋下了隐患。

2007年8月13日，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号，简称“24号文”)发布；2007年11月，国务院总理温家宝在新加坡强调：“经济适用房面向中产阶级”。温总理带着建设部部长汪光涛专程前往大巴窑祖屋区，了解新加坡提供住屋的政策经验时说：“如果提起人们生活，我最关注的是住房问题。”

2007年8月13日，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号，简称“24号文”)发布；2007年11月，国务院总理温家宝在新加坡强调：“经济适用房面向中产阶级”。温总理带着建设部部长汪光涛专程前往大巴窑祖屋区，了解新加坡提供住屋的政策经验时说：“如果提起人们生活，我最关注的是住房问题。”

但是，市场上并不立刻出现大量中小户，甚至充斥着大户型，房价不见稳定，相反到2007年上涨到一个新的台阶。究其原因主要有两点：一是“国十五条”中的第二条明确新建住房比例中最后一句话是“过去已经审批但未取得施工许可证的项目不符合上述要求的，应该根据要求进行调整”，这直接导致大量经审批但未取得施工许可证的项目进行规划调整，导致2007年地产市场中充斥着大量的赠送面积、偷面积、双拼户型等。羊毛出在羊身上，开发商把价格都平摊到赠送面积中去了，我们在2008年楼价一片喊跌声中，开发商公然以建筑面积+赠送面积来平摊价格。二是地产开发商上演了最后的疯狂，抓住市场对产品“稀缺性”的追逐，不断煽风点火，鼓吹豪宅、别墅的价格，主要吸引了大量投资、投机资金，实际上豪宅、别墅的价格上涨最快。

看上去很多：深圳人口结构畸形

我们从表面上看，占深圳约为75%的非户籍人口以及今后一段时间继续涌入的人口将有强大的购房需求，但是当我们综合分析深圳市的人口结构时发现深圳的人口呈畸型发展，寄希望于外来人口拉动地产需求的想法可能落空。我们不妨先来了解一下深圳人口结构的畸形状况：