作者：风林火


新闻链接：
    “5月13日，由建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合颁布的《经济适用住房管理办法》正式施行。《办法》明确规定，经济适用住房的面积将严格控制以中小套型为主，住房价格以保本微利为原则，真正让广大中低收入群众受益。” 

    ——深圳楼市面临“过热”前兆。

    深圳经济特区一向执行的是“特区政策”，不知会否依照以上中央政策精神，制订相应措施，解决“广大中低收入群众”（也应包括在深常住四年以上的暂住居民）的住房困难。

    目前的实际情况是，深圳房地产政策一向以“市场化水平高”而自得。但过往十余年，大量批出未经周密城市规划的“小量地块”，扶持了成百上千家项目公司进行商品房开发。

    不但造成特区内可供开发的存量优质土地资源日渐稀少，而且大部分地块的控制者实力有限，甚至无力开发。如换手开发，由于土地成本较高，也造成项目定位提高。从而，深圳目前定位于中档住宅的项目缺乏，楼价自然水涨船高。

   不久将来，特区外万科“坂雪岗”、振业“横岗项目”均价突破六千元大关时，就很难用“全市平均楼价稳中有降”来开脱“深圳楼市并未过热”了。

    日前，深圳国土部门宣布由于今年楼价上涨明显，为提前“抑制”过热现象，将严控关内土地出让。此政策的出台，正如股市“涨停板”制度一样，反而对楼价走势起到了“助涨”的作用。

    预计，在北京、上海相继在去年出现楼市“暴涨-暴跌”后（即使年初有所回落，仍比前年实际上涨超过50%），由于深圳楼市前两年的总体涨幅有限，随供需矛盾日渐突出，今年下半年，已很难由“市场”或“行政”手段，来抑制住深圳楼市“过热”了。

    ——不解决土地供应量不足，未来楼市“崩盘”必然！

    如今，政府手中缺地，势将严控土地出让，关内楼价疯起，私下土地交易盛行，获地成本大幅提高，新批项目必将统一走“高档住宅”路线，以有限土地资源博取更高利益；

    楼价一但涨幅超越经济增长率及人均收入增长水平，则涨速越快，变盘“拐点”也越早将来临。一若经济由疾放缓，高档商品房“炒风”不再，空置率大增，尾盘乏人问津，届时较难化解由此引发的多重银行金融风险。

    其实，九七年至二00二年，市场上已涌现相多一批此类“尾盘”，由于市场定位失误，规划简单，户型陈旧，消化极为困难（以老地产国企某些产品为著）。但由于数量还不算庞大，且位置相对较好，还不会造成银行风险或尾盘清仓处理时的严重亏损。

    但是，今明两年市场主流项目，将以高端住宅为主，总数将超过八百万平方米之巨，预计目标销售金额将达到七百亿以上。由于这批项目开发商，绝大部分并非“融资渠道相对较宽”的品牌（上市）公司，一但本地市场无力消化一半左右推量，则银行开发贷款回收时的风险就显而易见了。

   ——深圳楼市风险中的四大“猜想”！

   如何拆解随宏观调控形势，以及深圳由于土地供应量不足引发的楼市风险？笔者限于资源水平有限，无法提出有效方案。唯提出以下四大“猜想”，虽为老生常谈，但也有拾遗补缺之意，供有关部门参考。
 
   1，特区内住宅中价位（每平方6500-8000元）项目旺销。

   深圳近三年平均楼价窜升厉害的原因之一，为全市“福利房”消失与“微利房”难产。

  过去的住宅供应政策，“福利房”面向政府机关、事业（政府投资）单位及全民所有制企业（集资自建）干部职工，“微利房”为大型内联企业及其它成份企业深户职工提供住房。
  
   如今，随着关内最后的福利房“彩田村”、微利房“桃源村”的售结，未来“住房货币化”，将使相当一部分新加入公务员或事业单位的年青人提前做好购房打算。而以前居住旧“福利及微利房”之“旧租新买”心理，将促使关内大社区住宅相当旺销。

   由于他们未来收入较为稳定，只要家庭（许多是本地户籍家庭）可以解决首期款，他们对购买一些关内交通主干道旁的优质商品住宅会非常果决（因工作要求保证准时上下班）。由此，未来二三年中，这类住宅只要地理位置适中、交通便捷、中等价位，尤其是地铁沿线带社区花园的新建楼盘，将日渐引人关注。

   2，停止填海。

   对西部沿海住宅的保值将起到相当明显的作用。深圳人只有两个海滨，一个在东部，是普罗大众休闲度假的根据地；另一个在西部，政府将在未来耗资百亿打造西海滨海长廊，打造深圳“国际性城市”的新名片，城市“骨干分子”的乐园。

   随着西部通道明年基本完工，政府将由填海取地，转而投入巨额资金保护西部海岸环境，尤其是国家一级自然保护区——红树林。虽然目前西部海滨，由于填海造成的生态环境恶化，泥沙淤集，但重视“脸面”的深圳市政府，绝不会缩手任由此片区继续恶化。
 
   唯有停止填海这一政策，能保证目前红树湾、南硅谷一带新建高端住宅，作为深圳唯一“国际化滨海城市”象征的作用。则相应，“红树湾”与“南硅谷”住宅保值增值有望。

  3，特区外违建拆除与“统建楼”的兴起。

  目前龙岗、宝安已快步进入“城市化进程”之轨道，如何解决漫山遍野的农民违章建筑将是未来十年深圳市政府面临的最大难题。一，如何解决农民（村集体）即得利益问题；二，如何解决“拆、整、清、规”原农村违建房后遗留的问题；三，打通特区内外之“八纵”主干道后，庞大的前期市政道路投资，以什么方式回收。这些，都需要尽快拟出一个方方面面合理可行的政策，提前酝酿，确保不出现“明拆暗建，越拆抢建越盛行”的丑恶现象。

   笔者猜想，政府首先必重新调整、充实龙岗、宝安两级城区国土机构（尤其是行政执法队伍），要单独设立一个由市里直辖的国土监管部门（必要时可征调基层民兵组织应付可能出现的突发事件），对于“农村城市化”政策实施后继续顶风强建在建的农民房，要坚决就地拆除。经费由原村（现街道办）在责任人股份分红中支付。责任人要追究刑事责任。
  
   对于已建的农民私建、乱建、违建房（指农村城市化政策之前，在集体土地上抢建的私房），要在如实登记在册的基础上，根据其已经使用年限，按照国土使用金制度，以及房屋租赁制度，计算出其历年应补缴之土地金、税费利息，将其非法所得依法收缴。如不缴纳则以现楼充抵（充抵后直接拆除）。

   如现楼价值高于计算后的税费，则依原建筑成本由原村集体（即默许其私建的机构）负责协调补偿。对于合法的村民自建楼，按重建成本高估10%后计入补偿预备（可在统建楼或现金补偿中任选）之后，分片按一定顺序，推除重建，重新规划符合城市环卫、人居健康、美化绿化的集体“统建楼”，以在册居民人口分配相应面积，村民要销售此类房屋，可直接进入房地产三级市场转让，发予产权证明；如出租则由租赁管理机构备案登记。

  4、旧城改造数量大增。

  关内土地短缺，实际上是指掌握在政府手中的土地短缺。已批长期未建土地其实数量相当惊人，而且还要不断增长之中。因此，政府如果要从源头上制止“化公为私”现象，只能坚持“三公原则”——“公开拍卖土地，公开已批未建土地情况，公平收回长期未建土地”。

   同时，按照中央有关政策，公正合理地重新规范制订“旧城改造”相应政策：
   对于楼龄长达二十五年的成片居住区（如园岭、通新岭、桂园、松园等），由于其地段较好，但建筑质量和楼宇结构、外观已经不适应城市发展的需求（不属于文化保护范围内的公建或集体建住宅），都将由政府列入“旧城改造”规划范围之中（可能有数十个小区）。

  全市范围划定之后，提前选择三至四家建筑设计知名企业，进行拆迁区域的前期规划设计：一来有利于向原居民展示改造后的新住宅区环境，二来也有利于吸引品牌大地产商的关注。

   每年度，对这些区域内居民（权属人）公示中标后的本片区“旧城改造”规划方案，听取居民意见，迁移改造的补助措施有：按照原住面积回迁，从优补助迁移中外租房费用等。如某一区域，同意本区拆偿方案的居民占到总数的80%左右，即可进入“旧城改造”项目公示招商阶段。

   相关部门尽快计算出总体重建（改造原来落后的）市政配套设施及土地拆补成本，确认竞标流程。一待某地产商（实力机构）中标后，即可由原该区域街道办、居民委员会、居民代表、中标企业人员等组成“旧改办”，进行相应说服及落实工作。

   政府将提出方案，由人大审议通过一些必要的“鼓励政策”，从实质上支持“旧改”，如：凡在相应限期内拆迁的，政府优先提供一批微利房源（租售均可，价格按市价九五折，不计算为二次置业，免缴部分税费）供拆迁户选择，并予提前迁移户一定的“安家费”。

   如在限期满后，尚有相当一批不愿外迁的（不低于10%），可在本区内“已迁移拆迁”之小片区域内，划出一小部分建设多层简易住宅供其居住（临时安置区）。待新片区基本落成后，此批居民就只能按原面积的90%回迁新房（作为不迁移仍居于老区域的前提条件）。原安置房转为城市“廉租房”，不纳入原区域改造总体范围内，可供应今后相邻区域“旧城改造”居民临时安置之用。

   原居民回迁时，按原住面积抽签选房（面积差额按建筑成本补还相应差价）。对于自行主动暂时外迁的原住户，可优先进行选房。

   由于旧城改造涉及人口较多，数量大，政府在审批规划时，将划分出一部分普通中档住宅，与出资开发商自营的“高档住宅区”两个区域，通过局部“限价”政策，控制居民呈多元化、多样性结构，以符合中心城区人口数量的要求，以及商贸业的发展。

阅

顶

讲得好！
喜喜，我现在的家就在桂园

不解决土地供应量不足，未来楼市“崩盘”必然！