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    ■深圳占50%站点成专线最大赢家：广深港客运专线增设“福田站”

    2006年8月22日，深圳市政府与铁道部在北京就广深港客运专线深圳境内设站事宜达成基本共识，并签署备忘录。

    共识主要有三点：

      一、新深圳站（龙华）为深圳地区铁路中心客运站，其功能、规模和地位不变，双方一致同意尽快开始建设该站。

    二、新增设站命名“福田站”，选址于深圳市中心区益田路下，与中心区城市轨道系统构成综合换乘枢纽，依靠轨道交通进行接驳。这是国内首座大型地下火车站。

    三、福田站主要承担广深港之间高频、高端城际商务客流

    全长为104.6公里、车速300公里/小时的广深港客运专线广深段原本设新广州、东涌、虎门、公明、新深圳五个车站，加上新设的“福田站”，就有6个站，虎门站已预留通往惠州方向的接口，福田站预留到香港的接口。　　 

    深圳共有三个站点，占50%，为专线最大赢家。项目于2005年12月18日动工，预计2010年投入使用。　　 

    ■掏空香港：近期深圳中心区写字楼将重估

    香港营商成本高昂，一河之隔，成本相差7~10倍，这在全球也堪称罕见。因此，香港的金融后勤基地、中低收入居民居住、制造业以及中低层服务业北上深圳越来越成为潮流。

    特别是广深港客运专线在深圳中心区设站之后，与地铁、24小时通关一起，形成婶3港之间的无缝对接优势。与香港相比，深圳成本低，以半小时的时空距离换得7~10倍的成本差价，将非常有吸引力。

    同时，还可以低成本地抢先占据深圳重点规划的深圳中心区，深圳呈现压倒性优势。香港成本再不下降、效率再不提高，掏空香港中低层服务业不是什么危言耸听的事。

    按照资产定价模型，切合目前的情况，深圳中心区写字楼目前的现值在22000~28000元/平米之间，半求www.banq.cn建议关注卓越·时代广场等写字楼。而中心区主流住宅现值在18000~21000元/平米之间，均存在巨大的升值机会。

    ■恶搞自己：远期深圳中心区高端商务价值将大降

    一般地说，港口面对物流，火车面对中低层人流、机场与高速公路面对中高层人流。深圳中心区通列车并设站点以后，对于区域内的中低层上午活动帮助甚大，近期内对中高端商务帮助也不小。

    但是半求www.banq.cn从长远来看，对于深圳中心区的高端商务活动则是灭顶之灾，没有哪个城市的高端商务区能够与存在长途功能的火车站能够很好地结合在一起。

    火车运输的人流层次相对较低、效率也较低，但是人流过大，根据预测，2020年和2030年广深港客运专线广深段区段客流密度分别为3700万人、4386万人，多数为沿线大城市间的城际客流。届时全线预计开行旅客列车将分别达到139对、177对。 

    这些额外的人流的到来，对于上午气氛是一个利空。同时，与深圳会展中心结合起来，深圳中心区的南区，将极其可能成为深圳交通黑点，成为深南大道和滨河大道上的肠梗阻。

    所以长远来看，深圳中心区的高端商务将遭到打击，但是否灭顶之灾，则还需要进一步评估。但是这个消息对于蔡屋围、南山中心区、深圳高新区来说，则是一个利好，他们将极其可能分流深圳中心区的高端商务客流。

    因此，将火车站设在中心区，深圳的心脏，长期来看很难说是一个明智的决定。

    ■附：《关于广深港客运专线深圳境内设站事宜备忘录》共识

　　一是双方一致同意保留新深圳站（龙华）20线规模，动车段存车线34条。考虑已完成了大量前期工作，双方一致同意新深圳站（龙华）应尽快开始建设。

　　二是增设福田站。综合考虑深圳市城市功能结构和客流需求，双方一致同意原规划确定的广深港客运专线新深圳站（龙华）为深圳地区铁路中心客运站，在其功能、规模和地位不变的前提下，在深圳市中心区增设一个地下车站。

　　三是福田站的功能定位。为实现中心区的城市功能，并考虑到铁路运行要求，以及中心区用地及环境等条件的限制，双方一致同意福田站主要承担广深港之间高频、高端城际商务客流。福田站设计参照地铁客流流程，结合现代化高速铁路运营管理模式进行管理，并配置相应简捷的管理设施和以轨道交通为主的接驳系统。

　　四是车站选址。经综合比较，双方一致同意福田站选址于深圳市中心区益田路下，与中心区城市轨道系统构成综合换乘枢纽，依靠轨道交通进行接驳。

　　五是车站设置。双方原则同意铁道部提出的4线（含正线）2长岛加4线2短岛（尽端式）地下车站布置方案。

　　六是中心区设站的工程可行性。双方一致同意结合市中心区城市环境进一步论证增设地下车站的工程技术可行性，并要采取安全、环保的施工方式，最大限度地减少施工期间对深圳市中心区交通和环境的影响。   
 
                                                                  半求写于：2006-8-23

好！中心区的房价是该降降了