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■松坪村3期：总投资为8亿
香地咨询＆房地产之窗www.BANQ.Cn得到最新消息，经济适用房和公共租赁住房住宅区---松坪村3期即将动工，本项目是为深圳低收入家庭住房而兴建的，属于经济适用房和公共租赁住房住宅区。
该项目位于深圳高新区北区的松坪村，具体位置在沙河西路西侧、北接宝深路，占地47251.95平方米，分为东、西两地块，其中东地块面积21428.16平方米，西地块面积25823.79平方米。两块地整体规划，总体容积率4.2，总建面23.5万平方米，经过精估算，项目总投资为8亿人民币。
■经济适用房和公共租赁住房最新建造成本：4255元/平米
我们可以计算一下楼面建造成本是：8亿÷23.5万平方米=3404元/平米。如果除开配套用房、幼儿园、管理用房、车库等大约25%，那么使用楼面的建造成本是：3404元/平米÷0.8=4255元/平米。
作为经济适用房和公共租赁住房住宅区，由政府直接兴建，总投资中不包括地价。另外，这种小区档次上也属于经济类房产，中等偏下，因此，4255元/平米的楼面建造成本十分有说服力，基本可以认为是深圳住宅总建造成本的家底，当然政府相对效率降低了一些，如果是企业的话，应该可以低一些。
■深圳房价家底估算
半求www.BANQ.Cn将以上经济适用房和公共租赁住房住宅区换算成抵挡房产商业开发，则应该考虑以下成本：
年15%的利润（生产周期两年，为保守起见只计算一年），加上最低的深圳平均地价成本4000元/平米（不过分吧？），那么最终销售价格为9531元/平米。
那么，是否可以基本认定以上9531元/平米就是深圳中低档房产的家底呢？再按照豪华住宅、高档住宅、中档住宅、经济住宅之间4、3、2、1的比例关系，那么，对应的豪华住宅、高档住宅、中档住宅的房价家底就是38124元/平米、28593元/平米、19062元/平米。
当然，要提醒各位，以上计算结果是简单类比结果，同时，也是理想状态下的结果，实际与理论估算之间存在大约10%~15%的损耗。以最高的损耗15%计算，得出深圳豪华住宅、高档住宅、中档住、经济住宅宅的房价家底就是32405元/平米、24304元/平米、16202元/平米、7866元/平米。
以此估算深圳的房价，应该相对比较有说服力。
半求写于：2007-08-23星河丹堤实景图
此主题相关图片如下：
政府托出的深圳房价家底
半球你是地产界的能人，要是不知道真实的建造成本？
