半求房地产之窗：www.BANQ.cn 最新：
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■前言
■布局的威力：策略第一
■什么是正确的楼市投资布局？
■楼市投资有等级，果断学做“食肉动物”
■区域布局：中心无房·如何称王？
一、中心无房·如何称王？
二、今日宝中、南山
三、东部新富人区：新时代“购房要跟蓝绿走”
■品种布局：抓两头、弃中间
一、CBD：租赁小户
二、南山及盐田：写字楼及纯大户
三、蓝绿地带：纯大户
正文：
■前言
前段时间，有网友在半求房地产之窗www.BANQ.cn的论坛里就大家讨论的投资布局说，购房要什么布局呀，随便买，一样赚钱、浪费那脑子干什么。
实事求是地说，这种思想是危险的，而之所以这种危险在实践中没有爆发，原因在于2000年以来至今的时间里，房价呈现片区、品种都优劣普涨的态势。
■布局的威力：策略第一
其实，即使在这种不正常的环境中，布局也依然是重要的。
假设2005年，购买罗湖房产的人，其收益就远比购买宝安、南山的收益大，基于起价有高低差别，落湖的收益差距比宝安、南山低了起码50%，这就是区域布局的威力。
而再假设，2005年初购买中低档房产，就比当时购买豪宅的收益也要来得低很多，两者差起码100%。这就是品种布局的威力。
至于片区布局、以及品种布局，其实半求在当时都以各种文章予以了提醒，可惜关注者虽然看了，但没有提高到布局的策略层面上来理解，而半求www.BANQ.cn一直也窘于各种限制，没有办法知无不言。
■什么是正确的楼市投资布局？
现在是时候了。什么是正确的楼市投资布局？简单地说就是收益大、安全性高、风险小、具备可持续发展的投资分配。话说起来简单，但实施起来很难，半求试图解剖之。
楼市投资布局，包括区域布局、品种布局两个层面，而区域布局又包括同城布局、城际布局，国际布局就不在谈论此列了，品种布局则主要是指在住宅（又分大、中、小，以及普宅、豪宅等）、写字楼、商业、厂房等产品上进行资金调配。
而区域布局、品种布局这两种布局与政策与金融、经济结构、人口状况、城市规划有关系，下面半求www.BANQ.cn就简单地阐述一下，如何实现良好的投资布局。
■楼市投资有等级，果断学做“食肉动物”
投资布局，就其本质来说，就是如何在楼市价值食物链中占据最符合自身实际情况的有利位置。实际上楼市投资是有分等级的。楼市价值食物链上，最高端的首先是政府、然后是银行与发展商等，普通个体要做的，就是在他们之下，寻找最上端的位置，做其中的食肉动物、避免做最下端的食草动物，以便于收获最大的回报。
楼市投资中高级的“食肉动物”爽啊，平时休闲晒太阳，其它投资客对他们构不成威胁，除开是天灾人祸这样的系统性风险。成为其中的食肉动物，很多人判断需要的资金大，其实不然，犹如很多高级食肉动物体形并不大一样，在楼市价值链上占据高端与资金有关，但非绝对。
■区域布局：中心无房·如何称王？
区域布局的主要依据是规划、城市发展趋势、经济结构、人口结构、环境保护、稀缺资源等，涉及面比较多，这里就简明扼要地进行综述。
一、中心无房·如何称王？
在区域布局上，城市核心尤其是CBD是最上端，以内城市中，那里都可能被忽略、投资不足，而唯独城市核心永远也不可能，CBD败了，城市就败了，应该果断押宝。
在深圳CBD及其辐射范围泛CBD内，高发·城驰、绿景·中城天邑、星河·丹堤、津联泰·半山御景是当前仅有的三个在售或者将售楼盘，应该引起关注。作为一个深圳人、或者作为一个号称在深圳有多套房产投资的人，如果在最核心的部位没有占位，那，就不是合理的投资区域布局！
二、今日宝中、南山
而那些可能质变的区域，比如当时的宝中、南山，也都属于楼市价值食物链最上端，因为当时的宝中具有核心化的趋势，南山有超罗赶福的趋势。目前，这两个区域内，房价都已经高企，房价进一步上涨的空间已经大不如前，但是一些大盘依然值得自住客关注，在城区成熟地段，拥有自住类房产，若干年后，就可以象老上海人一样牛了。
在这两个区域，各位应该关注宝中二线关第一盘的金泓·凯旋城、掌握制海权的鸿荣源·熙龙湾、深圳唯一的地铁换乘站商务公寓宏发领域·宏发中心大厦，以及南山的花样年·香年广场、华侨城·波托菲诺（纯水岸、天鹅堡）、卓越·维港、华侨城·东方花园等。
三、东部新富人区：新时代“购房要跟蓝绿走”
在区域布局上，我们还要关注一个区域，就是东部，随着深圳第三产业比例越来越高，原来那种“购房要跟污染走”的思路需要作出调整，健康、环保的居住理理念开始越来越重要，因此东部的机会将开始浮出水面。
这个时代，“购房要跟蓝绿走”，其中的“蓝”是指水、“绿”是指导山脉、公园等。这里的万科·东海岸、花样年·花港、万科·东方尊峪、万科·天琴湾、东部·华侨城几乎成为仅有的5个选择，这里供应量不大。从卫星图片上来看，大梅沙十分类似香港的浅水湾，成为深圳新富人区具备物质条件。
■品种布局：抓两头、弃中间
品种布局主要与各品种供求关系、人流量、城区地位相关，相对区域布局来说，品种布局要简单不少，但也不容忽视，下面简述之。简单分析未来的趋势，未来的品种格局应该秉承“抓两头、弃中间”的策略。这一是针对面积、二是针对档次、三是针对供求。
一、CBD：租赁小户
CBD商务活动的意义大于日常生活，因此，中小户租赁物业的机会是最佳选择。在深圳CBD及其辐射范围泛CBD内，高发·城驰、绿景·中城天邑有中小户供应，应该引起关注，以相对较小的代价，在深圳核心作用上占位，合理化自己的布局。
二、南山及盐田：写字楼及纯大户
9070就是限大令、还有限墅令，禁律经济学表明，禁什么什么更值钱。在南山及盐田，这一东一西的特区两翼，写字楼是最缺的，盐田是全区缺，南山是局部缺，比如华侨城。
因此这两个地方写字楼应该引起关注，位于华侨城北的花样年·香年广场更是如此。而这两个地方，要不就是富裕群体自住，要不就是富裕群体度假，这两种富裕群体的需求是明显的两头走，纯大户和精装修的小户是标的。
南山的纯大户有：华侨城·波托菲诺（纯水岸、天鹅堡）、卓越·维港、华侨城·东方花园等。盐田的纯大户及中小户有：万科·东海岸、花样年·花港、万科·东方尊峪、万科·天琴湾、东部·华侨城。
三、蓝绿地带：纯大户
蓝绿地带就是有山、有水的区域。在特区内，主要就是南山与盐田，上面已经分析了，这里就不多说，在关外，主要是：
1、蓝色：宝安珠江东岸沿线，比如宝中二线关第一大盘的金泓·凯旋城、掌握制海权的鸿荣源·熙龙湾、深圳唯一的地铁换乘站商务公寓宏发领域·宏发中心大厦、富通城等。
2、绿色山脉：银湖山脉的星河·丹堤、津联泰·半山御景。梧桐山里的中海·半山溪谷、万科·东方尊峪。尖岗山的招华·曦城；自有山体与外山呼应的中海·大山地、大学城·沁园（西丽山庄）。
3、公园：（1）、1.08平方公里的余石岭公园，旁边就是鸿荣源·公园大地，占地36万平方米超大规模、1.08平方公里的余石岭公园，与深圳体育之城“大运会”主办场仅一山之隔，距3#地铁吉祥路站5~7分钟步程；（2）、中粮·澜山：位于宝安西乡大道与前进路的交汇处，背靠11万㎡企龙山生态公园，土地面积82216.8平米，总建面115048平米，1.1容积率。纯居住没任何商业，是稀缺的纯大户。
半求写于：2007-08-25
楼市投资布局论：抢占楼市链上端
Re:楼市投资布局论：抢占楼市链上端
