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国务院建设部调研组最近兵分两路，分别调研华南地区（包括广州、深圳、佛山）、华东地区（包括上海、杭州、南京）6个城市，评估目前的房地产市场及调控效果。2008-2-29全天，建设部相关司长、广东省厅相关人员召集相关人员召开了闭门会议：上午听取深圳银行界意见反馈，下午听取房地产界意见反馈，名曰“房地产市场运行情况调研座谈会”。

当天下午14：30~17：30，来自4大开发企业的负责人、4大中介负责人以及专家代表三人向建设部调研组汇报深圳房地产运行情况，深圳国土资源与房地产局、房地产协会领导参与。

尹香武（半求）www.BANQ.cn在看好房地产的长期大势的情况下，就以下中短期问题向建设部调研组做了汇报，汇报没有任何受到任何方面的授意和干预：

一、宏观调控已经取得成功

目前投机客已经基本绝迹、投资客降低到合理比例。从这个意义上来说，由于调控已经取得了成功。如目前，中国政府通过管理房地产销售环节、停止及严格控制贷款（而非简单的市场手段比如加息等），当然有可能改变市场运行。

按照如今这种商业银行贷款必须接受窗口指导并月度控制的做法，内部金融拐点其实已经发生。如果继续出台紧缩政策，现在调控的最大风险将不是房价上涨，而是房价非理性下跌。

二、八年来最冷的1月：谨防调控过度

从2001年以来一直到2007年，每年1月份的销售量都在45~101万平米之间，而2008年1月份，深圳只销售了20万平米的商品房，不到市场相当淡静的2001年的一半，是八年来最冷的1月。

因此，如果再出政策，就极其可能造成调控过度的现象出现。由于房地产影响行业在100个以上，届时，整体经济都将受到波及。

三、房价不是简单的商品信号，而是金融信号。

房地产的经营与销售，金融化的程度都在70%左右，房地产作为投资保值的渠道的特征，使房地产的价格信号，不是简单的商品信号，而是金融信号。商品信号通过供求就可直接予以调控，但是金融信号由于具备反身性现象，与其至关重要。

所以调控时，不能照抄商品市场调控。必须注意打提前量，注意利用心理预期。

四、全球发展中市场经济国家泡沫破灭规律

通过对日本、台湾、印尼、菲律宾、香港、台湾、俄罗斯等9个具有代表性的发展中国家和地区在泡沫破裂的当时有4个指标在泡沫破灭时表现比较一致：汇率下降（即本币贬值）和外汇储备下降、利率上升（即加息）、M1下降。既然其它发展中国家或地区都表现出这样的现象，那么我们只能认为这是规律。

发展中市场经济国家，在其本币升值的初期及进程中，楼市、股市会持续繁荣，直至升值的“单边”、“确定”之状态结束，所有处在本币升值、美元弱势阶段中发展中市场经济国家，可以用这么一句话来总结：美元贬值泡沫不破、本币升值泡沫不破。

但是如果市场规律被破坏，那么将埋下未来暴发的更大的危险。无须说其它，现在全面停止豪宅开发，3年之后，真正的豪宅的供求当然将呈现灾难性后果，就好象2003年深圳开始控制土地出让导致的后果一样。

五、深圳应该谨防：逆向移民、套利回乡

深圳总人口中，只有不到200万具有深圳户口。绝大多数人的裙带关系都在家乡。深圳资产价格暴涨高企之后，套利深圳，回乡购房就业就成为可能。这部分群体是很大的。

同时，由于成本高企之下的产业转移，使很多人跟随企业外迁，出现了近10年以来罕见的逆向移民潮流。之外，650万人民币在深圳已经无法购买到真正上好的房子了，而这个价格已经可以移民香港，对深圳房价构成压力。
 
                                半求写于：2008-02-29