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█加息对投资客、自住客、房企的影响

从理论上来说，贷款利率与投资活动关系密切。利率就是货币的成本，它影响现期投资活动，又影响未来投资规模，因此利率是观察市场经济环境下经济活动非常重要的指标。

对资金密集型的不动产来说，在投资收益率保持稳定的时候，利率上升就会导致投资成本增加，从而减少投资需求，加息对于紧缩投资需求的影响是潜移默化的，不可忽视。

对于自住客来说，持续加息使购房者贷款成本增加，降低了居民家庭的住房支付能力，就会减少部分住房需求。

而对于房地产企业来说，持续加息会对不动产供求会产生影响、对房地产消费预期带来改变，进而影响房价走势：加息增加房企成本，但即使如此，尹香武（半求，则达观www.BANQ.cn）认为加息的影响还是要低于信贷紧缩的影响，毕竟房企盈利能力在20个行业门类中居中上等水平，增加的贷款成本只要未达到预期开发收益率的水平，影响就不大。

█不要看帐面利率、要看实际利率

尹香武（半求，则达观www.BANQ.cn）认为说到这里，大家可能就会问，现在连续那么多次加息，影响大不大呢？结论是不大。因为这里说的利率，应该是实际利率，即扣除了通货膨胀影响之后的利率水平。

2003年以来，中国的帐面利率进入了加息周期。1998年以来连续5次降息后，2004-10-29一年期存款基准利率首次上调0.27个百分点，至2007末三年来共加息了8次，每次0.27个百分点，一年期存款利率由1.98%增加到4.14%，且利息税由20%降为5%。其中，伴随着通胀压力的增加，2007内共加息了6次。

在2007年内央行虽然6次加息，但如果考虑大炮通胀因素就可以发现，这还是没改变实际负利率的状态，从过往的经验来看，在这种情况下期待房价大跌，希望是很渺茫的。

█实际利率与房价走势高度负相关：你高我低、你低我高

如果我们去看1998年到2007年的房价与利率之间的关系的话，就可以发现，中国房价走势与实际利率表现出高度负相关关系。比如说2004年末和2007下半年以来，实际负利率，同期房价指数大涨。

同时，综观中国的房价指数，目前比2004年还是要低一些。2004中国GDP为159878亿、2007中国GDP为246619亿，三年增长了54%，2007年的房价指数理应比2004年稍微高一些。

但至于还要高多少，这里先不表，但是尹香武（半求，则达观www.BANQ.cn）认为建议各位可以从实际利率的变化中去推演，是可以获得预先的判断的。实际利率要回升0之上，恐怕还需要经过一段时间，何况在美元滥发导致国内流动性过剩的情况下，要使实际利率变正，困难是重重的。

所以当金地梅陇镇3期、万科第五园3期高层自己吓自己，主动将价格调低的时候，就被市场所快速吸纳，就可以实证之。当然，在利率连续加息、负值越来越小的情况下，各位对中期内房价基于内部需求的再次大涨的期望，就不应该抱了。

半求写于：2008-04-03