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深圳西岸商业的“1月报”与“2月报”发出后，收到大量业主跟贴，要求调查深圳西
岸商铺的价格，为此“二郎茶社”工作人员，利用2周时间统计市场数据。为深圳西
岸业主做买铺指南。


目前，市一级商圈共有三个，一是【东门商圈】，以本地原著居民和少量港人带动的
工薪休闲人流；二是【华强北商圈】，以数码电子城和主题商业带动的步行人流。三
是【宝安中心区商圈】，以地铁物业和深南大道带动的交通人流。（南山区没有被列
为大商圈）。


以上3个商圈起步有所不同。宝安的打工一族，每月要坐车至东门买大众货，东门片区的早期铺位有8000元/M2。而华强北是基于工业厂房改造，以大型商场带动中小店面。早期铺位12000元/M2都有。而深圳西岸未来的码头人流和国际人流，使其商铺起步就超过20000元/M2。


【幸福海岸】是宝安中心区第一个发售的，2005年初49个商铺在2小时内售完，价格为25000元/M2，后带动住宅开盘，这个价格奠定了一个基调。2期商铺在2007年推出以后，将与1期的商铺合为一体，形成一个小资生活的名品店群落。【深业新岸线】商铺略低，发售均价为23000元/M2。上面这2家的投资价值是（1）体育馆区政府人流 （2）交通干道人流（3）本社区人流。


随后，【鸿荣源尚都】和【天悦龙庭】的商铺、被推到30000元/M2以上，在2005年初，宝安中心区的商铺寥少，【天悦龙庭】的个别商铺，价格被推上50000元/M2、60000元/M2。【尚都】的商铺目前剩余50多个。上面这2家的投资价值是（1）临20万M2的购物公园（2）靠公路干道（2）靠地铁干道（3）机场干道等外来人流。


【第五大道】一共有将近5万M2的商业面积，目前正在与【新一佳商场】洽谈，不管结果如何，其商铺预计价格都不会低于24000元/M2。


【尚都】大商场原计划出租，但2006年初被赛格电子买下。商铺价格为32000元/M2，
反而配套成熟的老城区【鸿景园】商铺只售15000元/M2，这体现出宝安社区商业的原
始基数价值。


【丽晶国际】商业面积为5500M2，与苏宁电器签约，把商铺均价拉到32000元/M2，目
前还剩13个商铺。【华润万家】瞄准未来社区，签约了【西城上筑】的三层商业，还
剩余8000M2的商铺发售，价格预计在33000元/M2左右。


【金泓凯旋城】由于一期住宅社区氛围不浓厚，所以商铺全部改为招租，2007年发售
二期住宅时，推出二期商铺，预计26000元/M2。上面这3家的投资价值是（1）新老城
跨越处人流（2）地铁出口（2）深南大道人流。


【金城时代】原先发售价30000元/M2受阻，后计划调整为22000元/M2左右。根据【圣
陶沙】目前情报，它将于2006年4月推出88套左右商铺，价格预计20000元/M2以上。
这2家的投资价值是（1）老宝城人流（2）深南大道人流。


特别指出的是，普通住宅【香缤广场】的商铺，平均价格竟然超过了55000元/M2，其中有3个商铺的总价超过1千万，最高商铺12万元/M2。其投资的价值是，靠近（1）家乐福商场（2）麦当劳（3）友谊商城。这说明，接近香港SHOPPINGMALL商街概念，即大中商铺连环在一起，可以形成大规模商业气候。


福田区罗湖区的定律，是商铺的投资回报，按5年、10年做计划，并且开始的二、三年中可能只赔不赚。 而香港商铺的定律，是商铺价格大约3倍于住宅价格，比较合理。商和住的定律是，住宅新的值钱老的赔钱，商业新的赔钱老的值钱。


鸿荣源地产杨江认为，【宝安中心区】是国际型、码头型商圈，但既不是紧靠快速干
道类型的商圈，也不是万人拥挤的街巷式商圈。商铺的定位，不能用简单的市场调研，做10年的分析，或者20年的推理，投资商铺是大宗生意，眼光可能超过30年。宝安中心区的商业历史，要用自己的书法来写。


（附图：深圳西岸立交桥开始勘测。2006年3月3日）
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