在4月19日举行的2006·中国城市运营商创新策划嘉兴峰会上发言：中国的城市要想获得长足发展，需从诸侯经济中走出，向区域经济转变。

　　十一五规划的出台，可以说已经从战略到策略层面已经开始实施，再往下走可能是对官员的政绩调整，这也促使着官员的观念转化过来，转化到追求和谐社会、科学发展观、转变经济增长方式和调整经济结构上来。中国前工业时代基本结束，进入后工业时代开始。这在这样的背景下对城市有什么影响呢？一个最大的影响，中国的城市化和城市发展将会从诸侯经济向区域经济调整？

　　以北京为例，三环、四环、五环、六环，快到天津了，这是北京人笨吗？不是。是原来的规律笨，原来是行政考核、行政区域，必然形成了“诸侯经济”，每个官员坐在这里时，就考虑着三年、五年我怎么在GDP发展上创造新高，在北京、上海，由于招商引资力度很大，来的人越来越多，那么结果出来了三环、四环、五环。

　　中国从诸侯经济向区域经济转型，而转型的结果是将会出现一些值得思考的现象，其中主要的现象是什么呢？摊大饼的方式在体制上就获得了终结。另外，真正超大型城市就变成城市圈、城市带、城市群，大城市要大，中城市要强，小城市要特，这样对于嘉兴这样的城市就迎来了千载难逢的机会。中国几乎所有的市场成长也面临着机会，在这样的背景下，我们怎么来认识自己，怎么来确定自己城市战略和城市定位，怎么在错位经济、差异竞争中，把自己变成机器中的一个齿轮，与周边咬合，我们咬合上海，这样互赢互惠。我到伦敦住在莎士比亚一个小镇，离伦敦1个半小时，最后一问，在这住的80%都是高端人士，这就是区域经济后，都不是一亩二分地做文章，用外向型思路看着周边，进行差异化竞争，这样每个城市都会挖掘自己的个性、唯一性，从而才有权威性，这时候城市才体现了价值。从这点，我为嘉兴后发感到高兴，如果嘉兴还像苏州那样做，那么又是一个水上城市。在这样的背景下，把握的好，就会获得后发优势。到底谁是真正的成功者，还看后来。

　　城市发展需要有自己独特的定位

　　这里面有很多经典的故事，一个是北京、天津的矛盾，记得2001年我当时去天津，天津最高领导跟我谈了一个问题，他问我对天津的看法，我说，我搞不懂为什么天津总是把屁股对着北京，北京做什么你偏不做什么，北京不做什么你偏做什么，明摆着天津的服务功能不能去激活，反而搞个滨海新城，虽然滨海开发第一，但是结果两头不沾边，第三产业不发达，成几千万人每天下班还要回天津。

　　如果当初我们方向是海滨没有问题，如果我们的发展能够通过开发新城，提高服务功能，天津辐射新城，那么不就好了。天津领导说，五年前我们去了美国很大的一个财团，最后得出结论，凡是北京干的天津就不能干，北京没有海洋，我们就做海洋。我当时说，未来的竞争中，经济全球化的背后肯定是区域经济，不是说他是直辖市，你也是直辖市，错位竞争，就像太极图一样你咬我的尾巴，我咬你的尾巴，这样才能找到错位竞争差异化之路。否则就同质性抵消，到最后最大的受害者肯定是天津。另外我还说，天津往海走对不对？绝对对，但是任何事情太超前，出于政治考虑不行。说广东，88年就要往海里走，当时准备打造一个滨海新城，到了现在20多年，这个地方现在还拉不起来，现在广州已经上千万人口了，从这5百平方公里已经延展到5千平方公里的时候，这时候才有水流到了滨海，我估计十年后，滨海可能会成为广州新的经济龙头起来。 

　　中央确定了天津滨海新区作为第二个国家级开发区，继浦东以后。在这个政策背后，第二件事就是王岐山对北京市进行了重新定位，在座很多人可能都注意到了，在这定位里，彻底摒弃了北京是中国经济中心这个概念，王岐山这个人了不起，站在了中央科学发展观和经济增长方式调整，在这背景下对北京重新定位，定位出来的结果是两个大的动作，第一大动作，北京市基本把各区，从市到区到县，300多个开发区全部进行整合，全部进行清理，只保留三个大开发区，一个是海淀区，所谓高新科技园区，一个是亦庄，还有一个是顺义飞机场，剩下全部兼并清点，全部赶走，这一赶走就给天津腾出了空间，天津又有了新定位，北方经济中心、世界领港城市，这个思路出来了，这一下就是双赢了。这是从诸侯经济向区域经济转型最佳的例子。

　　北京工业到了天津，北京是不是就没有戏了呢？不是，因为以后是纵向型产业链，北京要想成为世界城市，那么就必须最大限度的辐射，就像东京、伦敦，但是凭北京的生态环保，走制造业是走不通的，在这种背景下，北京必须做头脑产业、创意产业、知识产业，这是后工业时代新的东西，做这些东西就必须首先是宜居的，如果这个城市整天昏天黑地，稍微有点素质的人谁愿意待在北京啊！解决这些问题时必须要兼并清点，把破坏工业，使生态难以存活的产业迁移出去，这样北京才能宜居。这时候才是北京首都、文化中心。北京一腾出空间来，天津一下空间打了，这个时候王岐山跟天津签署了协议，建设北京到天津的高速铁路。原来不敢干的，原来一个小时，现在变成二十分钟，就像上海到杭州的铁路以前也不敢通，现在确敢了，这是形势比人强。

　　在这种大背景下，宜居成了城市竞争的超级王牌。宜居就是适宜居住。大家知道，中华民族穷了几千年，被欺负了上百年，发展才是硬道理，只要吃饱，只要赚钱，什么样成本都能承受，这是之前我们中国的现实情况。中国二十多年的发展，人们都是先治坡后治窝，后来毛泽东把这作为中国民族的艰苦指南。我们中国民族的习惯就是这样，先把经济发展上来，吃饭的事情放在后面，这是中华民族的美德，但是社会的发展有规律，一旦人们解决了温饱，全面实现了小康，局部实现了富裕的时候，经济学的规则就会促使人们做出相应调整。第一，当NG系数发展了变化，当我们100%收入都用在消费，那么NG等于一，如果NG到0.5，就是50%用于消费，50%精神消费的时候，这时候NG系数是全面小康。我估计嘉兴这个地方NG已经到了0.4，60%用于精神娱乐、休闲旅游，这时候不管你是否承认，是否愿意，一个城市要有魅力，就必须做到“近者悦，远者来”，当地人不想走，远处人想到这来，这是好的城市、好的区域。今天伴随着NG系数的调整，我们初步实现了小康，在长三角、珠三角已经局部富裕，很多地区超过了五千，现在深圳超过了一万，在这样的背景下，整个社会结构都会发生深刻的变化，就会出现“先治坡后治窝”转为“先治窝后治坡”，这里面蕴含着巨大商机。

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转自曹建海的BLOG

3月23日上午我在央视对话栏目作了一期《对话：地产商的社会责任》节目。节目主嘉宾为大连万达集团董事长王健林和知名地产策划人王志纲，次嘉宾除了我之外，另有河南建业集团的董事长胡葆森、搜房网董事长莫天全、阳光100的常务副总经理范小冲。作为唯一被邀请的学者代表，在三个小时的节目时间，我与两位主嘉宾及其他三位次嘉宾分别就开发商是不是坏孩子、“好孩子”成长计划、改变开发商社会形象良方等问题进行了探讨，其间也不乏交锋。其中一个有意思的地方是，我把王志纲、莫天论都定义为地产商，让他们感到十分不解和委屈。我感慨的是，即使是这些地产名人，对于开发商和地产商的涵义界定，其实是相当模糊的。因此我认为有必要在此进行澄清，这是我写这篇文章的初衷。

什么是地产商？地产商是指那些以地产及其地上房屋为经营对象并借以获取利润的商业形态，包括地产金融服务、地产创意策划、地产开发、地产销售、产权交易代理、地产价值评估、地产律师服务、电子商务、房屋租赁管理、物业管理等一系列商业单位。这些商业单位共同构成了房地产业（简称地产业）这样一个行业整体概念，大的方面可以划分为房地产开发业和房地产服务业。前者属于以组织管理土地房屋开发建设活动为主业的企业群体，也就是目前拥有5.9万个企业法人单位的企业群体；后者则属于或者为开发商提供专业的融资、咨询创意等服务，或者以存量地产房屋的买卖租赁、评估、代理、房屋管理等为经营对象的服务型企业。

王志纲算不算地产商？这取决于他本人及他的创意策划公司的大部分业务是不是来自房地产业。根据我对王志纲的了解，他的服务对象主要有两个：一是地方政府，王志刚为他们提供城市创意策划，发掘城市地产价值，提高政府土地出让收入；二是房地产开发商，王志纲介入开发商的产品策划过程，帮助开发商提升地产品牌和获得更高的利润。这样看来，起码在商品房屋开发阶段，王志纲属于为开发商提供策划产品的一个专业化供应商，如同为汽车整车制造商提供汽车电子产品的汽车零部件商一样，王志纲应属于一个为房地产开发商提供集成解决方案的零部件供应商。

或许王志纲会为自己辩解，说他和他的工作室的业务收入大部分来自地方政府，而地方政府显然并不属于房地产商。我认为这只是王志纲和地方政府的理解。在我这个搞理论研究的人看来，目前的地方政府就是一个典型的土地商，而且是我国最大的土地供应商，因而完全可以归于房地产业的一个上游环节。地方政府之所以可以归结为地产商，是因为现在的地方政府存在征地-储地-出让的巨大利益机制，激励了地方政府为卖而买的征地行为。当前我国的土地市场可以归结为政府垄断下的市场。这种市场可以征地、储备和出让三个环节。其中征用市场是指政府以公共利益为名义，以城市规划为工具，用比较低的价格征用包括商业用地在内的农民集体所有的土地。征地的目的是为了出让，如同商人进货的目的是为了销售一样。作为土地被征用的一方，农村土地由于其所有权的虚置和对政府权利的依附性缺乏自我保护能力，由此形成了政府剥夺农民利益的巨大剪刀差。据估计，从改革开放开始到2003年底，这种剪刀差已经累计高达2.5万亿元，加剧了城乡收入差距和农民的贫困化。政府储备土地名义上是进行宏观调控，实际上储备阶段往往是土地升值的过程，储备周期的长短取决于出让收益与土地储备成本之间的利润。土地出让是政府前期环节的最后阶段，如果剔除腐败因素，政府还是有动力采取招标、拍卖方式的，但考虑到工业用地的长期性及其对政绩、就业等综合利益的影响，采取差别地价对地方政府而言是合理的，由此必然推动以地方政府为主导的建设活动。现在一些人把协议出让看作是市场化行为，而把招标拍卖看成是土地的市场化行为，这是对市场化的重大误解。市场化的前提是生产要素的市场化，即能够从制度上保障对生产要素所有权的自由买卖，这是除极少数国家外世界上绝大部分国家的基本惯例。现在的一个矛盾是，如果地方政府采取最严格的方式拍卖土地，将会导致社会财富向政府层面、开发商和拥有多套住房的社会阶层迅速集中，在税收增长超过GDP增长速度的情况下，将会加大企业的经营成本和居民的生活成本，并引起诱发地价暴涨、失业增加等宏观经济问题，这是理性的市场经济政府最应当回避的。

可见，王志纲的服务对象90%以上都是地产商，其实他自己也是一个不折不扣的地产商。当一个地产商没有什么不好的，特别是当一个地产策划商，我认为是一个比较光荣的地产商。但王志纲最主要的问题是，他把自己当成了一个“与狼共舞”、“出污泥而不染”的“披着狼皮的羊”，是一个冷静的、公正的行业观察者和“大智慧者”。我感到不能理解的是，这样一个在很大程度上依靠开发商吃饭的商人，又能在怎样的程度上观察和批评房地产行业呢？如果说王志纲观察的是地方政府和开发商什么时候能给他一个更大单子，我看应该更令人信服一些。可能有人会因此而质疑我，说我仅凭王志纲的职业就否定了他的公正者的立场。但作为一个更外围的观察者，我是把王志纲和其他公认的地产商放在一起观察的。我的一个发现是，王志纲不论是作为“经营城市”理念的提出者，还是作为开发商项目策划的执行者，他的工作结果是使得地方政府和开发商都赚取了更多的利益，可见他与我定义的上述两种地产商，无论是在利益立场上还是在行动方向上都是完全一致的，这又怎么能称得上是一个独立的观察者呢？

关于王志纲是不是他的追随者所说的“大智慧者”，我表示怀疑。王志纲工作的结果是让地方政府和开发商更富有了，而地方政府和开发商在房地产开发过程中显然从农民、城市被拆迁居民以及购房者手中制度性转移了不少财富，王志纲可以说起了一个“增强器”的作用，他从地方政府和开发商“分享”一部分“出主意”的利润可以说是应该的。我感到不能理解的是，这样一个为强者谋划弱者财富的咨询者，还要把自己打扮成一个大智慧者，实在是有些好笑了。在我的心目中，大智慧者是以普渡众生为己任的，他们从不为名利所累，敢于为众生舍弃自己的身体和财富。王志纲的最大的错误是误以为通过他的策划可以迅速地创造财富，财富可以从天而降而不损害任何人的利益，这是他的无知。我的一个观点是：“有人暴富就有人被掠夺。”帮助强势的暴富者掠夺众多的弱势群体，我看不出有什么大智慧，甚至小智慧也没法看到。

所以，商人就是商人，不能一只手数着从掠夺者手中分到的钱，另一只手还要标榜自己多么体恤民情、心系苍生。这就是我对王志纲有意见的地方。

莫天全先生对我把他也说成是地产商感到非常惊讶，说是第一次听说有人也把他当成地产商的，对我非常不满。我认为莫先生完全是被民众对开发商的敌意吓坏了，唯恐把民众的怒火引到自己身上，是大可不必的顾虑。如前所述，开发商和地产商是具有不同内涵和外延的两个概念。其中开发商只是一个小概念，地产商则是一个包括开发商和地产服务商的大概念。搜访网就是一个以房地产信息和房地产交易为经营对象的信息服务企业，属于专业的房地产IT服务企业。这种地产服务企业以自己的服务获得应得的报酬，本身有什么不好说的呢？为什么不能把莫先生归结到IT行业呢？是因为像用友、金蝶这样的软件提供商的服务对象在行业上是不确定的，而搜房网则完全是以房屋信息和交易为服务对象的，属于不折不扣的地产服务商。

中国的房地产业目前存在的问题，是开发业比重偏大而地产服务业比重偏小。根据第一次全国经济普查主要数据公报（第三号），2004年末，全国共有房地产业企业法人单位12.9万个，年末就业人员396.3万人，其中房地产开发经营业企业法人单位5.9万家，年末就业人员158.5万人；2004年末，房地产业企业法人单位主营业务收入为14740.6亿元，利润总额1225.5亿元，其中房地产开发经营也主营业务收入为13315亿元，实现利润1035.2亿元。从这些数据可以看出，占房地产全行业就业人数40%的房地产开发经营业的主营业务收入和利润分别占据了全行业的90.33%和84.47%，开发经营业人均实现主营业务收入和利润分别为地产服务业的14倍和8倍，这还没有把开发经营通过握有物业形成的利润和大量隐瞒的利润包括在内。

可见，目前我国的房地产业是一个畸形的行业，表现为开发经营业畸大而地产服务业畸小。原因在于，现行的城市建设开发体制，使开发经营企业成为房地产开发唯一环节，为开发企业以“大业主”的身份谋取土地增值和“小业主”利益创造了充足的条件，从而使开发企业足够多且整体性获得行业超额利润。这种结构的房地产业是没有什么前景的！在我看来，这种结构的房地产业的附加值越高、上缴的税收越多，对社会的危害就越大，对公众利益的剥夺就越严重。这是因为，开发商并不是以服务者、代理者的身份充分竞争市场机会，而是一个可以任意剥夺利益相关者财富的行业垄断者。现在我国的人均房屋面积已经很大了，以现有房屋为经营对象的房地产服务业的前景非常广阔，这是我国房地产业发展的基本方向。我的基本观点是，政府要为开发商创造一个以公众自主建房模式为主的强大竞争力量，迫使开发商在竞争公众项目过程中提供代理开发服务，通过服务收取应得的营业收入，这将使开发商向专业开发服务商、房地产金融服务商、房地产创意策划服务商等领域转型。

可以肯定的是，什么时候开发企业真正成为一个充分竞争的地产服务商了，什么时候我国房地产的体制改革和行业结构调整就算真正到位了。